В чем суть принципа вклада. Принцип вклада - для оценки стоимости объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта
Для того, что максимально избежаатьсубъективизма в оценке, существуют принципы оценки недвижимости. Принципы оценки недвижимости - методические правила, основывающиеся на положениях экономической теории и позволяющие учесть, как все многообразие факторов, присущих рынку недвижимости, влияет на стоимость недвижимости.
Наиболее распространена сегодня следующая классификация принципов оценки недвижимости, имеющая в своей основе следующую логическую формулу:
Оценка недвижимости это процесс, который должен учитывать взаимодействие субъекта операции (сделки) с недвижимостью с ее объектом в условиях рынка.
Следовательно, мы имеем три элемента: субъект, объект, рыночная среда. Отсюда вытекают и три группы принципов:
· принципы, основанные на представлениях пользователя,
· принципы, связанные с объектами недвижимости,
· принципы, связанные с рыночной средой.
Наконец, особое место занимает обобщающий принцип - принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.
Первая группа - принципы, основанные на представлениях пользователя :
· полезности,
· замещения,
· ожидания.
Принцип полезности.
Объект недвижимости обладает стоимостью лишь постольку, поскольку он может быть полезен его пользователю. Полезность - способность данного объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте в данное время. (Не вообще, а именно в данных условиях).
Следует иметь в виду, что потребности, удовлетворяемые объектом недвижимости, могут быть весьма многообразны:
Потребность в недвижимости как в предмете потребления;
Потребность в недвижимости как в средстве производства;
Потребность в недвижимости как в символе благополучия и престижа.
Принцип замещения.
Разумный потенциальный собственник не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та минимальная цена, за которую может быть приобретен или построен (с учетом фактора времени) аналогичный объект. Следовательно, максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта. На этом принципе в той или иной мере базируются все три подхода к оценке недвижимости: сравнительный (рыночный) подход (РП), затратный (ЗП), доходный (ДП).
С точки зрения РП применение этого принципа означает: при наличии альтернативных возможностей рыночная стоимость данного объекта определяется ценой приобретения альтернативной приемлемой замены с теми же сроками и условиями финансирования.
С точки зрения ЗП принцип замещения означает - никто из рациональных покупателей не заплатит за объект недвижимости больше, чем он затратит на строительство аналогичного объекта (с учетом сроков строительства и возможных потерь в связи с этим).
С точки зрения ДП принцип замещения означает: рыночная стоимость объекта устанавливается на уровне величины эффективного капиталовложения, обеспечивающего (с учетом рисков) доходность, равную доходности данного объекта.
Принцип ожидания.
Принцип означает, что приобретатель всегда связывает приобретение недвижимости с получением определенных выгод, наиболее явной формой которых является приносимый объектом доход. Соответственно, стоимость объекта, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования данного объекта и от его последующей продажи.
Стоимость объекта есть функция от будущих денежных потоков, приведенных к их настоящей стоимости.
Вторая группа - п ринципы, связанные с объектом недвижимости (с землей, улучшениями и их взаимодействием):
· принцип остаточной продуктивности земли,
· принцип предельной продуктивности (принцип вклада),
· принцип возрастающего и уменьшающегося дохода,
· принцип сбалансированности,
· принцип экономического размера,
· принцип экономического разделения.
Принцип остаточной продуктивности земли.
В основе принципа лежит теория факторов производства, согласно которой создаваемый в процессе производства продукт есть результат взаимодействия капитала, труда и земли (об этом уже шла речь подробнее выше, в модуле 4). Соответственно этому стоимость созданного продукта представляет собой сумму перенесенной стоимости оборудования, материалов, расходов на оплату труда, необходимую прибыль и дохода, приходящегося на землю (ренты).
Рента (доля стоимости созданного продукта, приходящегося на землю), равна разнице между всей величиной стоимости, с одной стороны, расходами предпринимателя и доходом, приходящимся на капитал и труд, с другой. Иными словами, рента предстает как остаточный доход, приходящийся на землю, после того, как возмещены затраты внеземельных факторов производства и они получили «достойное» (соответствующее рыночному уровню) вознаграждение.
Принцип вклада.
Вклад - сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента. При этом величина такого увеличения (уменьшения) может быть как выше, так и ниже затрат на его создание. Соответственно, вклад может быть положительным - прирост стоимости больше прироста затрат, и отрицательным - прирост затрат превышает прирост стоимости.
Принцип возрастающего и уменьшающегося дохода.
Суть принципа в том, что по мере добавления дополнительных порций капитала и труда к земле доходность будет увеличиваться растущими темпами до определенной границы. За ее пределами прирост доходов хотя и продолжается, но замедляющимися темпами, так что в результате наступает ситуация, при которой дополнительные доходы оказываются меньше, чем необходимые для их получения затраты. В основе данного принципа лежит закон предельной производительности, согласно которому в ситуации, когда изменяется лишь один фактор производства, прирост продукции первоначально растет, но после определенного уровня начинает падать, при том, что прирост фактора остается неизменным. Очевидно при этом, что увеличение вложений в землю целесообразно до тех пор, пока прирост дохода превышает прирост издержек.
Принцип сбалансированности (баланса).
Для каждого типа землепользования существуют оптимальная величина и соотношение между факторами производства, при которых обеспечивается максимальная стоимость земли. Если к земле приложено недостаточно внеземельных факторов производства, то она «недозагружена», т.е. затраты на ее приобретение неэффективны. Если же земля «перегружена», то неэффективны вложения в излишние улучшения. В любом случае эффективность землепользования ниже, чем при оптимальном соотношении факторов производства.
Принцип экономического размера.
Данный принцип - обратная сторона принципа сбалансированности. Если принцип сбалансированности говорит о том, что при данной величине земельного участка существует определенное оптимальное количество внеземельных факторов, обеспечивающее максимизацию стоимости объекта, то принцип экономического размера предполагает, что для реализации определенного варианта застройки всегда существует определенное количество земли, обеспечивающее оптимальный масштаб землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном месте.
Принцип экономического разделения
Права на недвижимую собственность следует комбинировать так, чтобы обеспечить максимальную общую ценность объекта. Указанный принцип может быть использован для определения «достаточности» или «избыточности» прав при том или ином использовании недвижимости. Так, речь может идти о том, что продавец недвижимости требует приобретения покупателем в собственность, как здания, так и земельного участка, на котором оно расположено. В то же время с точки зрения максимизации общей ценности недвижимости может быть более разумным аренда земли (например, долгосрочная).
Принцип означает, что права на недвижимость следует разделять и комбинировать таким образом, чтобы увеличить общую стоимость недвижимости.
Третья группа - принципы, связанные с рыночной средой :
· зависимости,
· соответствия,
· спроса и предложения,
· конкуренции,
· изменения.
Принцип зависимости.
Смысл принципа в том, что стоимость объекта недвижимости, обладающего определенными параметрами и используемого тем или иным конкретным образом, зависит от внешней среды, в которой находится объект. При этом в качестве факторов внешней среды выступают характер окружающей застройки, экономические, экологические и иные факторы. Оценивая недвижимость, оценщик должен определить, как влияет местоположение объекта на его ценность для потребителя, и какой вариант использования может быть в условиях данной внешней среды наиболее эффективным (например, отказаться от использования помещения в качестве офиса и использовать его как торговое).
Принцип соответствия.
Суть принципа состоит в том, что характеристики объекта недвижимости - архитектурно-планировочные решения, уровень удобств и услуг - должны соответствовать друг другу и отвечать потребностям и ожиданиям рынка. Этот принцип важен при принятии градостроительных решений, при определении требований, которые предъявляются к объектам разных категорий, и предполагает, что все компоненты объекта соответствуют друг другу.
Нарушение принципа соответствия проявляется через такие процессы как регрессия и прогрессия. Регрессия находит свое отражение в том, что объект, имеющий излишние улучшения, неизбежно потеряет в своей цене, если окружающая его застройка относится к существенно более низкому классу. Например, если в районе, где цена домов не превышает 30 000$, будет построено здание, на которое затрачено 150 000$, то, скорее всего, рынок оценит его существенно ниже произведенных затрат.
Принцип спроса и предложения.
Смысл принципа состоит в том, что цены на недвижимость, в конечном счете, определяются соотношением спроса и предложения на рынке.
Оценщик при определении стоимости объекта должен понимать, какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости, какие изменения этих факторов могут произойти и как эти изменения повлияют на стоимость данного объекта недвижимости.
Должны быть учтены также такие обстоятельства, как низкая эластичность предложения на рынке, наличие факторов, противодействующих действию силам спроса и предложения (например, ограниченные возможности выхода на рынок новых игроков-застройщиков под влиянием местных администраций).
Принцип конкуренции.
Следование данному принципу требует особого внимания к данным о сверхвысокой доходности, поскольку действие конкуренции должно привести к ее снижению до среднеотраслевого уровня. Оценщик должен выяснить, чем обоснованы сверхвысокие прибыли, насколько продолжителен может быть их поток, каковы риски, связанные с его получением.
Принцип изменения.
При оценке недвижимости необходимо принимать во внимание, что как сам объект, так и его окружение, развиваясь, проходят различные этапы. В развитии объектов недвижимости, их комплексов, рынка в целом могут быть выделены такие этапы как зарождение, рост, стабилизация, упадок. Цикличность развития должна приниматься оценщиком при определении стоимости недвижимости, которая неизбежно изменяется с течением времени. Любая оценка стоимости должна осуществляться на определенную дату.
Итоговым, синтезирующим принципом, исходя из которого должна производиться оценка недвижимости, являетсяпринцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ):
наилучшее и наиболее эффективное использование - это такой вариант использования объекта, выбранный из возможных и оправданных, который возможен физически, правомочен юридически, осуществим финансово и обеспечивает либо наивысшую текущую стоимость объекта, либо наивысшую стоимость земли.
Принцип ННЭИ, как видно из его определения, включает в себя четыре составляющих:
· физическая возможность,
· юридическая правомочность,
· финансовая осуществимость,
· экономическая эффективность.
Следование принципу наилучшего использования предполагает сопоставление двух аспектов использования земли - получаемого результата в виде определенного варианта застройки земельного участка и необходимых для достижения данного результата издержек.
Под наилучшим вариантом застройки понимается такой вариант застройки, который обеспечивает максимум дохода при минимуме издержек.
Классическое определение принципа гласит: Наилучшее использование это «.. то использование, выбранное среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым, и которое приводит к наивысшей стоимости земли» (Дж. Фридман, Н. Ордуэей. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости, М., 1995. с. 270).
Дж. Фридман и Н. Ордуэей выделяют следующие факторы, определяющие наилучшее использование:
· рыночный спрос (определение разумного (т.е. соответствующего тенденциям спроса) варианта использования участка и его конкурентного дифференциала (его преимуществ перед аналогичными по назначению объектами). Величина возможного рыночного спроса может быть определена на основе использования таких показателей как коэффициент емкости рынка и коэффициент проникновения на рынок;
· потенциал местоположения (предполагает анализ земельного участка с учетом его окружения (имеющихся вариантов землепользования) и доступности);
· правовая обоснованность (предполагает анализ правил застройки, имеющихся и возможных ограничений и обременений, позиции населения и пр.);
· ресурсное качество участка (предполагает анализ возможных вариантов использования участка в аспекте взаимодействия факторов производства для определения наилучшего варианта застройки с точки зрения выгод (продаж) и затрат. При этом важны не сами по себе минимум затрат или максимум выгоды, критерий - максимум дохода (разницы).
· технологическая обоснованность (определение возможности реализации проекта застройки в установленные сроки с нужным качеством);
· финансовая обеспеченность (способность проекта обеспечить возврат вложенных средств и дохода с учетом периода получения средств, выручки, затрат и пр.) .
При анализе варианта наилучшего использования следует обратить также внимание на следующие обстоятельства:
Во-первых, в чистом виде принцип наилучшего использования применим к доходной недвижимости, т.е. такой, которая приобретается для извлечения дохода (независимо от ее функционального назначения). Наилучшим является такой вариант, при котором объект недвижимости за определенный период времени принесет самый высокий чистый доход».
Во-вторых, вариант использования должен быть реально возможным, а не умозрительным, т.е. вовсе не обязательно перебирать все теоретически мыслимые варианты застройки земельного участка, выбор сравниваемых вариантов должен основываться на реальной оценке состояния рынка и земельного участка.
В-третьих, наилучшее использование - не вечно. С течением времени под влиянием изменения характера окружающей застройки, транспортных путей и пр. вариант наилучшего использования неизбежно измениться. Вопрос стоит лишь в том, как скоро это произойдет, а это зависит от того, насколько верным в долгосрочном плане является выбор того или иного варианта использования. Важно иметь в виду также, что как окружение влияет на объект, так и объект влияет на окружение, сам становится частью последнего.
В-четвертых, по общему правилу, вариант наилучшего использования должен комплиментарный характер, дополнять окружающую застройку. При этом, однако, следует правильно понимать принцип комплиментарности. В каждом данном случае он имеет собственное выражение. Например, под ним может пониматься и строительство еще одного жилого дома в микрорайоне, но может пониматься и строительство торгового комплекса в жилом микрорайоне, и строительство торгового комплекса в ряду ему подобных.
В-пятых, наиболее глубоким теоретическим основанием принципа наилучшего использования является теория общего экономического равновесия. Наилучшее использование это такое использование, которое соответствует равновесию спроса и предложения, которое всегда является лишь моментом в развитии рынка.
В-шестых, в полной мере принцип наилучшим образом применим к оценке свободных (незастроенных) земельных участков, для которых возможен максимальный диапазон вариантов использования. При этом возможно, что наилучшее использование может быть и таким, которое потребует расширения участка путем присоединения к нему соседних. При этом речь должна при этом идти о сравнении затрат на приобретение дополнительной земли и приобретаемых при этом выгод.
Если речь идет о застроенном участке, то применение принципа наилучшего использования может предполагать и сравнение различных вариантов использования уже существующих улучшений и сравнение вариантов их модернизации. При этом в любом случае необходимо оценить как издержки, связанные с тем или иным вариантом и доходы, который он может принести, используя методы расчета чистой текущей стоимости.
Принцип, а точнее, концепция наилучшего использования является одной из фундаментальных основ экономики, оценки, управления и развития недвижимости. При оценке стоимости недвижимости этот принцип означает, что оценщик должен исходить из того, что разумный приобретатель будет стремиться к наилучшему использованию недвижимости, а значит, именно, исходя из этого варианта, должна определяться стоимость объекта. При развитии недвижимости застройщик для успеха должен стремиться к тому, чтобы реализуемый им проект соответствовал бы наилучшему использованию земельного участка или преобразуемого здания. При управлении уже существующим объектом менеджер должен стремиться обеспечить наилучшее использование объекта управления.
Теоретической основой процесса оценки является система оце ночных принципов. В мировой практике принято выделять четыре груп пы оценочных принципов (рис. 1.3):
1я группа: принципы, основанные на представлениях потенциального собственника;
2я группа: принципы, связанные с землей, зданиями и сооружений;
3я группа: принципы, обусловленные действием рыночной среды;
4я группа: принцип лучшего и наиболее эффективного использо вания.
Эти принципы взаимосвязаны. При анализе и оценке конкретного объекта недвижимости одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов. Одному принципу может придаваться наиболь шее значение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуа цией.
Принципы, основанные на представлениях потенциального собственника.
Принцип полезности означает, что чем больше объект недвижи мости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.
Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, если она полезна какому-либо потенциальному собственнику и может быть нужна для реализации определенной экономической функции, например, для работы промышленного предприятия или выращивания урожая. Не движимость может быть полезной, поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное владение этой недвижимостью. Полезность – это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. В случаях с приносящей доход собственностью удовлетворение потребно стей пользователя в конечном счете может быть выражено в виде потока доходов.
Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой.
Рациональный покупатель не заплатит за собственность больше минимальной цены, взимаемой за другую собственность такой же полезности. Соответственно было бы неразумно платить за уже сущест вующий объект больше, если другой объект с аналогичной полезностью может быть воспроизведен без необоснованной задержки при меньших затратах.
Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалент ной полезностью.
Принцип ожидания определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей пере продажи, ожидает получить потенциальный собственник. Данный принцип лежит в основе оценки недвижимости доходным подходом и харак теризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость.
Стоимость приносящих доход объектов определяется тем, какую чистую выручку от использования актива, а также от его перепродажи ожидает потенциальный покупатель. Для инвестора важны величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего потока доходов. Однако ожидания, связанные с потоком доходов, могут меняться. Например, мнение людей о конкретной собственности может повлиять такое, как объявление о строительстве неподалеку от нее нового регионального аэропорта или автострады.
Принципы оценки, связанные с землей, зданиями и сооружениями.
Эти принципы включают: остаточную продуктивность, вклад, прогрессию и регрессию (возрастающие и уменьшающиеся доходы), сбалансированность, экономическую величину и экономическое разделение.
Остаточная продуктивность
В основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность. Любой вид экономической деятельности обычно требует наличия четы рех факторов производства. Каждый фактор должен быть оплачен из чистых доходов, создаваемых данной деятельностью.
Поскольку земля физически недвижима, то труд, капитал и предпринимательство должны быть привлечены к ней. Это означает, что сначала должны быть оплачены три этих фактора, а уже затем остаток дохода выплачивается собственнику земли как рента. Экономическая теория гласит, что земля имеет остаточную стоимость и какую-либо ценность только тогда, когда есть остаток после оплаты всех других факторов производства.
Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отне сенный к земле, после того, как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство.
Остаточная продуктивность может иметь место, поскольку земля позволяет пользователю максимизировать выручку, минимизировать за траты, удовлетворять потребности в каких-либо удобствах или добиваться сочетания этих трех условий.
Принцип вклада предполагает анализ, как увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора производства.
Оценка стоимости производится определенным субъектом – оценщиком, следовательно, эго суждение всегда субъективно. Однако рынок нуждается в максимально объективной оценке стоимости.
Для того чтобы обеспечить максимальную объективность результата оценки, оценщик должен опираться на определенные общезначимые методические правила и подходы. В качестве таких правил и выступают принципы оценки стоимости недвижимости.
Принципы оценки недвижимости – методические правила, основывающиеся на положениях экономической теории и обобщении накопленного практического опыта оценки, позволяющие учесть, как все многообразие факторов, присущих рынку недвижимости, влияет на стоимость недвижимости.
В основе принципов оценки недвижимости лежат положения экономической теории, преобразованные с учетом потребностей и особенностей объекта (объекта недвижимости) и процесса (оценки стоимости).
Наиболее распространена сегодня следующая классификация принципов оценки недвижимости, имеющая в своей основе следующую логическую формулу.
Оценка недвижимости – это процесс, который должен учитывать взаимодействие субъектов сделки (приобретателя и продавца) по поводу объекта недвижимости в условиях рынка.
Следовательно, имеются три элемента: субъект сделки, объект сделки (характеристики которого отражают и позицию продавца) и рыночная среда. Отсюда вытекают и три группы принципов:
- принципы, основанные на представлениях пользователя;
- принципы, связанные с объектами недвижимости;
- принципы, связанные с рыночной средой.
Отдельно выделяется принцип наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости.
Изложим кратко суть этих принципов.
Первая группа – принципы, основанные на представлениях пользователя : принцип полезности, принцип замещения, принцип ожидания.
Принцип полезности. Смысл этого принципа состоит в том, что объект недвижимости обладает стоимостью лишь постольку, поскольку он может быть полезен его пользователю. Полезность – способность данного объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте в данное время.
При этом потребности, удовлетворяемые объектом недвижимости, могут быть весьма многообразны:
- потребность в недвижимости как в предмете потребления;
- потребность в недвижимости как в средстве производства;
- потребность в недвижимости как в символе благополучия и престижа.
Принцип замещения. Смысл этого принципа заключается в том, что разумный потенциальный собственник не заплатит за объект недвижимости сумму бо́льшую, чем та минимальная цена, за которую может быть приобретен или построен (с учетом фактора времени) аналогичный объект. Следовательно, максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта. На этом принципе в той или иной мере базируются все три подхода к оценке недвижимости: сравнительный (рыночный) подход, затратный и доходный.
С точки зрения сравнительного подхода применение этого принципа означает, что при наличии альтернативных возможностей рыночная стоимость данного объекта определяется ценой приобретения альтернативной приемлемой замены с теми же сроками и условиями финансирования.
С точки зрения затратного подхода принцип замещения означает, что никто из рациональных покупателей не заплатит за объект недвижимости больше, чем он затратит на строительство аналогичного объекта (с учетом сроков строительства и возможных потерь в связи с этим).
С точки зрения доходного подхода принцип замещения означает, что рыночная стоимость объекта устанавливается на уровне величины эффективного капиталовложения, обеспечивающего (с учетом рисков) доходность, равную доходности данного объекта.
Принцип ожидания. Принцип означает, что приобретатель всегда связывает приобретение недвижимости с получением определенных выгод, наиболее явной формой которых является приносимый объектом доход. Соответственно, стоимость объекта, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования данного объекта и от его последующей продажи.
Стоимость объекта есть функция от будущих денежных потоков, приведенных к их настоящей стоимости.
Вторая группа принципов оценки – принципы, связанные с объектом недвижимости (с землей, улучшениями и их взаимодействием):
- принцип остаточной продуктивности земли;
- принцип предельной продуктивности (принцип вклада);
- принцип возрастающего и уменьшающегося дохода;
- принцип сбалансированности (баланса);
- принцип экономического размера;
- принцип экономического разделения.
Принцип остаточной продуктивности земли. В основе этого принципа лежит теория факторов производства, согласно которой создаваемый в процессе производства продукт есть результат взаимодействия капитала, груда и земли (об этом уже шла речь подробно в гл. 5).
Соответственно этому стоимость созданного продукта представляет собой сумму перенесенной стоимости оборудования, материалов, расходов на оплату труда, необходимую прибыль и дохода, приходящегося на землю (ренты).
Рента (доход, приходящийся на землю) равна разнице между всей величиной дохода, приносимого объектом недвижимости, с одной стороны, и доходом, приходящимся на внеземельные факторы (капитал и труд), – с другой. Иными словами, рента предстает как остаточный доход, приходящийся на землю, после того как возмещены затраты внеземельных факторов производства и они получили "достойное" (соответствующее рыночному уровню) вознаграждение.
Принцип предельной продуктивности (принцип вклада ). Вклад – сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента. При этом величина такого увеличения (уменьшения) может быть как выше, так и ниже затрат на его создание. Соответственно, вклад может быть положительным – прирост стоимости больше прироста затрат, и отрицательным – прирост затрат превышает прирост стоимости.
Принцип возрастающего и уменьшающегося дохода. Суть данного принципа заключается в том, что по мере добавления дополнительных порций капитала и труда к земле доходность будет увеличиваться растущими темпами до определенной границы. За ее пределами прирост доходов хотя и продолжается, но замедляющимися темпами, так что в результате наступает ситуация, при которой дополнительные доходы оказываются меньше, чем необходимые для их получения затраты. В основе данного принципа лежит закон предельной производительности, согласно которому в ситуации, когда изменяется лишь один фактор производства, прирост продукции первоначально растет, но после определенного уровня начинает падать, при том что прирост фактора остается неизменным. Очевидно, что увеличение вложений в землю целесообразно до тех пор, пока прирост дохода превышает прирост издержек.
Принцип сбалансированности (баланса ). Для каждого типа землепользования существуют оптимальная величина и соотношение между факторами производства, при которых обеспечивается максимальная стоимость земли. Если к земле приложено недостаточно внеземельных факторов производства, то она "недозагружена", т.е. затраты на ее приобретение неэффективны. Если же земля "перегружена", то неэффективны вложения в излишние улучшения. В любом случае эффективность землепользования ниже, чем при оптимальном соотношении факторов производства.
Принцип экономического размера. Этот принцип – обратная сторона принципа сбалансированности. Если принцип сбалансированности говорит о том, что при данной величине земельного участка существует определенное оптимальное количество внеземельных факторов, обеспечивающее максимизацию стоимости объекта, то принцип экономического размера предполагает, что для реализации определенного варианта застройки всегда существует определенное количество земли, обеспечивающее оптимальный масштаб землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном месте.
Принцип экономического разделения. Права на недвижимую собственность следует комбинировать так, чтобы обеспечить максимальную общую ценность объекта. Указанный принцип может быть использован для определения достаточности или избыточности прав при том или ином использовании недвижимости. Принцип означает, что права на недвижимость следует разделять и комбинировать таким образом, чтобы увеличить общую стоимость недвижимости.
Третья группа принципов оценки – принципы, связанные с рыночной средой :
- принцип зависимости;
- принцип соответствия;
- принцип спроса и предложения;
- принцип конкуренции;
- принцип изменения.
Принцип зависимости. Смысл этого принципа состоит в том, что стоимость объекта недвижимости, обладающего определенными параметрами и используемого тем или иным конкретным образом, зависит от внешней среды, в которой находится объект. При этом в качестве факторов внешней среды выступают характер окружающей застройки, экономические, экологические и иные факторы.
Оценивая недвижимость, оценщик должен определить, как влияет местоположение объекта на его ценность для потребителя и какой вариант использования может быть в условиях данной внешней среды наиболее эффективным (например, отказаться от использования помещения в качестве офиса и использовать его как торговое).
Принцип соответствия. Суть данного принципа состоит в том, что характеристики объекта недвижимости – архитектурно-планировочные решения, уровень удобств и услуг – должны соответствовать друг другу и отвечать потребностям и ожиданиям рынка.
Этот принцип важен при принятии градостроительных решений, при определении требований, которые предъявляются к объектам разных категорий, и предполагает, что все компоненты объекта соответствуют друг другу.
Указанный принцип воплощается в очень важной, простой и одновременно сложной формуле:
Цена = Качество = Потребитель.
Эта формула для каждого типа и каждой категории недвижимости должна быть наполнена своим конкретным содержанием. И от того, насколько точно оценщик или иной профессиональный участник рынка – брокер, девелопер – понимает эту связь, настолько он будет успешен в своей деятельности.
Нарушение принципа соответствия проявляется через такие процессы, как регрессия и прогрессия. Регрессия находит свое отражение в том, что объект, имеющий излишние улучшения, неизбежно потеряет в своей цене, если окружающая его застройка относится к существенно более низкому классу.
Принцип спроса и предложения. Смысл этого принципа состоит в том, что цены на недвижимость в конечном счете определяются соотношением спроса и предложения на рынке.
Оценщик при определении стоимости объекта должен понимать, какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости, какие изменения этих факторов могут произойти и как эти изменения повлияют на стоимость данного объекта недвижимости.
Должны быть учтены также такие обстоятельства, как низкая эластичность предложения на рынке, наличие факторов, противодействующих действию силам спроса и предложения (например, ограниченные возможности выхода на рынок новых игроков-застройщиков под влиянием местных администраций).
Принцип конкуренции. Содержание принципа состоит в понимании оценщиком роли конкуренции как силы, приводящей к выравниванию доходности на рынке недвижимости как во внутриотраслевом, так и в межотраслевом разрезе.
Следование данному принципу требует особого внимания к данным о сверхвысокой доходности, поскольку действие конкуренции должно привести к ее снижению до среднеотраслевого уровня. Оценщик должен выяснить, чем обоснованы сверхвысокие прибыли, насколько продолжителен может быть их поток, каковы риски, связанные с его получением.
Принцип изменения. При оценке недвижимости необходимо принимать во внимание, что как сам объект, так и его окружение, развиваясь, проходят различные этапы. В развитии объектов недвижимости, их комплексов, рынка в целом могут быть выделены такие этапы, как зарождение, рост, стабилизация, упадок. Цикличность развития должна приниматься оценщиком при определении стоимости недвижимости, которая неизбежно изменяется с течением времени. Любая оценка стоимости должна осуществляться на определенную дату.
Наряду с частными принципами, изложенными выше, оценщик должен исходить из того, что разумный приобретатель будет использовать объект наилучшим образом, что и отражается в принципе ННЭИ.
Наилучшее и наиболее эффективное использование – такой вариант использования объекта, выбранный из возможных и оправданных, который возможен физически, правомочен юридически, осуществим и целесообразен финансово и обеспечивает либо наивысшую стоимость земли, либо наивысшую текущую стоимость объекта .
Для оценщика следование принципу ННЭИ означает, что все его расчеты и оценки должны основываться именно на этом варианте использования объекта.
При анализе варианта наилучшего использования следует обратить также внимание на следующие обстоятельства.
Во-первых, в чистом виде принцип наилучшего использования применим к доходной недвижимости, т.е. такой, которая приобретается для извлечения дохода (независимо от ее функционального назначения).
Во-вторых, вариант использования должен быть реально возможным, а не умозрительным, т.е. вовсе не обязательно перебирать все теоретически мыслимые варианты застройки земельного участка, выбор сравниваемых вариантов должен основываться на реальной оценке состояния рынка и земельного участка.
В-третьих, наилучшее использование – не вечно. С течением времени под влиянием изменения характера окружающей застройки, транспортных путей вариант наилучшего использования неизбежно изменится. Вопрос стоит лишь о том, как скоро это произойдет, а это зависит от того, насколько верным в долгосрочном плане является выбор того или иного варианта использования. Важно иметь в виду также, что как окружение влияет па объект, так и объект влияет на окружение, сам становится частью последнего.
В-четвертых, по общему правилу вариант наилучшего использования должен носить комплиментарный характер, дополнять окружающую застройку. При этом, однако, следует правильно понимать принцип комплиментарности. В каждом данном случае он имеет собственное выражение. Например, под ним может пониматься и строительство еще одного жилого дома в микрорайоне, но может пониматься и строительство торгового комплекса в жилом микрорайоне, и строительство торгового комплекса в ряду ему подобных.
В-пятых, в полной мере принцип наилучшим образом применим к оценке свободных (незастроенных) земельных участков, для которых возможен максимальный диапазон вариантов использования. При этом возможно, что наилучшее использование может быть и таким, которое потребует расширения участка путем присоединения к нему соседних. При этом речь должна идти о сравнении затрат на приобретение дополнительной земли и приобретаемых при этом выгод.
Если речь идет о застроенном участке, то применение принципа наилучшего использования может предполагать и сравнение различных вариантов использования уже существующих улучшений, и сравнение вариантов их модернизации. При этом в любом случае необходимо оценить как издержки, связанные с тем или иным вариантом, так и доходы, которые он может принести, используя методы расчета чистой текущей стоимости.
- Содержание концепции наилучшего использования было изложено ранее, см. гл. 5 учебника.
Общая характеристика и группировка принципов оценки имущества. Принципы, отражающие точку зрения пользователя. Принципы, отражающие взаимоотношение отдельных частей объекта оценки. Принципы, отражающие точку зрения рынка. Принцип, наиболее эффективного использования объекта оценки.
Общая характеристика и группировка принципов оценки имущества
На стоимость имущества влияет значительное количество экономических факторов. Принципы оценки позволяют учесть наиболее значимые из них, отражая тенденцию экономического поведения субъектов рыночных отношений. Несовершенство рыночных отношений, характерное для этапа перехода к рыночной экономике, деформирует действие принципов оценки. По этим причинам принципы оценки лишь отражают тенденцию экономического поведения субъектов рыночных отношений, а не гарантируют определенного поведения. Вместе с тем по мере развития в нашей стране рыночных отношений действие объективных принципов оценки бизнеса будет усиливаться.
Теоретическим фундаментом процесса оценки является единый набор оценочных принципов. Основные принципы оценки имущества можно разделить на четыре группы (табл. 5.1).
Принципы оценки имущества взаимосвязаны. На один конкретный объект могут одновременно влиять несколько принципов, в каждой ситуации набор принципов может быть различен.
Принципы оценки не могут учесть абсолютно все факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, однако при правильном применении позволяют обеспечить достоверное заключение о его стоимости.
Таблица 5.1 – Группы принципов оценки имущества
| Ι. Принципы, отражающие точку зрения пользователя | ΙΙ. Принципы, отражающие взаимоотношение отдельных частей объекта оценки | ΙΙΙ. Принципы, отражающие точку зрения рынка | ΙV. Принцип наиболее эффективного использования объекта оценки |
| Полезности. Замещения. Ожидания. | Вклада. Добавочной продуктивности. Возрастающей и уменьшающей отдачи. Сбалансированности. Экономического размера. Экономического разделения. | Зависимости. Конкуренции. Спроса и предложения. Изменения. Соответствия: - регрессии, -прогрессии. | Синтез всех трех групп принципов. Определение варианта использования, который: - физически возможен; - достаточно обоснован; - финансово осуществи; - приводит к наивысшей стоимости объекта |
Принципы, отражающие точку зрения пользователя
(Принципы, основанные на представлениях пользователя;
Принципы, основанные на представлениях владельца;
Принципы, основанные на представлениях потенциального собственника (пользователя)).
Принцип полезности – принцип оценки, характеризующий способность конкретного объекта оценки удовлетворять потребности пользователя.
Полезность бизнеса в том, чтобы приносить доход. Чем больше полезность, тем выше величина оценочной стоимости.
Бизнес имеет стоимость, если может быть полезен реальному или потенциальному собственнику. Полезность для каждого потребителя индивидуальна. Полезность может проявляться в способности удовлетворять психологические потребности, например чувство гордости за владение (даже временное) объектом.
Однако, например, программиста вряд ли заинтересует ферма по разведению кроликов.
Три подхода к оценке недвижимости раскрывают различные аспекты полезности.
С точки зрения сравнительного подхода рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости выше цены сопоставимого объекта, обладающего такой же полезностью.
С позиций затратного подхода за продаваемый объект недвижимости нецелесообразно платить больше, чем будет стоить строительство нового объекта аналогичной полезности в приемлемые сроки.
С точки зрения доходного подхода стоимость объекта недвижимости определяется возможностями инвестирования в другие объекты аналогичной полезности, т.е. в объекты, приносящие примерно одинаковый поток доходов.
Принцип замещения – принцип оценки, утверждающий, что максимальная цена объекта оценки определяется минимальной суммой, за которую может быть приобретен объект-аналог.
Он исходит из возможности альтернативного выбора для покупателя, т.е. стоимость объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или замещающие объекты. Принцип замещения связан с установлением верхней границы стоимости объектов недвижимости, которая обусловлена затратами на строительство заменяющей собственности в приемлемые сроки.
Осведомленный покупатель в условиях открытого рынка не заплатит за предприятие больше, чем за предприятие с эквивалентной полезностью, или больше, чем затраты на возведение аналогичного объекта в приемлемые сроки. Максимальная стоимость имущества не должна быть выше минимальной цены на имущество с такой же полезностью, так как ценность конкретного объекта в глазах покупателя сильно зависит от возможности найти заменяющий сопоставимый объект.
Зачастую покупатель не ограничен бизнесом одного и того же типа. И, следовательно, замещающий объект необязательно должен быть точной копией, но он должен быть похож на оцениваемый объект, и собственник рассматривает его как желаемый заменитель.
Например:
– вместо двух недорогих автостоянок в малонаселенном районе можно приобрести одну дорогую, но в центре города;
– предпринимателя, желающего приобрести мукомольное предприятие, может заинтересовать и цех по расфасовке круп.
Принцип замещения используется во всех трех подходах к оценке недвижимости: затратном, доходном, сравнительном.
Принцип ожидания – принцип оценки, характеризующий точку зрения пользователя на будущие выгоды и их настоящую стоимость.
Он основан на том, что на стоимость предприятия влияют ожидаемые преимущества от владения объектом и его недостатки. На стоимость бизнеса влияют ожидаемая доходность инвестиций за счет потоков дохода от функционирования и выручка от будущей продажи предприятия. Важны величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего дохода.
Ожидание будущих выгод от владения предприятием выражается в денежной форме. Будущие выгоды (убытки) от владения объектом могут быть продисконтированы (приведены к текущей стоимости), на основе чего могут вноситься как положительные, так и отрицательные поправки к стоимости объекта оценки, например, текущую стоимость складского хозяйства на окраине города повысит ожидание скорого строительства в этом районе железнодорожной станции.
Принципы, отражающие взаимоотношение отдельных
Частей объекта оценки
(Принципы, связанные с землей, зданиями, сооружениями; Принципы, отражающие компоненты объекта оценки; Принципы, связанные с эксплуатацией недвижимости.).
Принцип вклада – принцип оценки, который утверждает, что вклад
определяется суммой, на которую изменяется стоимость объекта оценки вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента в факторах производства.
Оноснован на измерении стоимости, вносимой каждым дополнительным элементом в общую стоимость объекта. Улучшения следует производить в разумных пределах, так как произведенные затраты на добавление дополнительного элемента (вклада) могут не соответствовать последовавшему увеличению стоимости объекта.
Пример. Проведена модернизация оборудования, позволившая повысить доходность предприятия. Рассмотрим две ситуации:
В примере показано, что произведенные затраты на добавление дополнительного элемента (вклада) могут не соответствовать последовавшему увеличению стоимости объекта. Так, в первом случае затраты на улучшения составили 200 млн. руб., а последовавший рост стоимости предприятия (вклад улучшения в стоимость) составил всего 150 млн. руб.
Доходность бизнеса – это результат действия четырех факторов производства: земли , рабочей силы , капитала и управления .
Для оценки предприятия нужно знать вклад каждого фактора в формирование дохода предприятия. Включение любого дополнительного актива в систему предприятия экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости предприятия больше затрат на приобретение этого актива. При оценке бизнеса необходимо учесть возможность произвести улучшения, которые повлекут увеличение его стоимости, например:
– если на складе установлена самооткрывающаяся дверь, то затраты на ее установку вряд ли будут покрыты увеличением стоимости объекта;
– отделка цехов, скорее всего, не повлияет на доход от производства и стоимость предприятия, но такой вклад, как прием на работу нового управляющего с более высокой заработной платой, может сказаться положительно на результатах производства и соответственно стоимости предприятия;
– устройство места для парковки автомобилей может существенно повысить стоимость магазина розничной торговли.
Принцип добавочной продуктивности – принцип оценки, который утверждает, что добавочная продуктивность определяется чистым доходом, относящимся к земле, после компенсации затрат на труд, капитал и управление.
Так как земля физически недвижима, факторы рабочей силы, капитала и управления должны быть привлечены к ней. Сначала должна быть произведена компенсация за эти факторы, а оставшаяся сумма денег идет в оплату пользования земельным участком ее собственнику.
Остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля дает возможность пользователю извлекать максимальные доходы или до предела уменьшать затраты. Например, предприятие будет оценено выше, если земельный участок способен обеспечивать более высокий доход или если его расположение позволяет минимизировать затраты:
– дорогой ресторан лучше открыть в престижном районе, где остаточная продуктивность выше, чем на окраине города;
– максимальную выручку магазину способен обеспечить участок, находящийся на видном месте, имеющий хорошую пешеходную и транспортную доступность для большого количества покупателей;
– размещать горнообогатительный комбинат в городе, отдаленном от места добычи сырья, нецелесообразно из-за высоких издержек на доставку сырья для переработки.
Принцип возрастающей и уменьшающей отдачи – принцип оценки, который утверждает, что по мере увеличения какого-либо ресурса в одном из факторов производства рост чистой отдачи сначала увеличивается, а затем начинает уменьшаться.
Дальнейшие улучшения не будут вызывать приемлемого увеличения стоимости или даже компенсировать произведенные затраты. Например, в кафе постоянно обновлялся интерьер и расширялся ассортимент предлагаемых блюд и напитков. Сначала посетителей становилось больше, затем, с ростом цен в результате увеличения затрат, остались только клиенты, имеющие достаточно высокий уровень дохода, а поскольку их количество ограничено, кафе стало нести убытки.
Увеличение объема инвестиций в развитие производства будет сопровождаться приростом прибыли только до определенного момента, после чего темп прироста прибыли начнет снижаться.
При оценке предприятия нужно учитывать, что устаревшее технологическое оборудование потребует полной замены, оплаты демонтажа и монтажа нового оборудования, а высококвалифицированных работников, имеющих большой опыт работы на устаревшем оборудовании, будет дорого и трудно переучивать.
Принцип сбалансированности – принцип оценки, который утверждает, что любому имуществу соответствует оптимальное сочетание факторов производства, при котором достигается максимальная стоимость объекта оценки.
Предприятие – это система, а одной из закономерностей развития и существования системы является сбалансированность, пропорциональность ее элементов. Наибольшая эффективность предприятия достигается при объективно обусловленной пропорциональности факторов производства. Различные элементы системы предприятия должны быть согласованы между собой по пропускной способности и другим характеристикам. Например, при оценке учитывается последовательное расположение цехов в соответствии с технологическим циклом и их производительность.
Одним из важных моментов действия данного принципа является соответствие размеров предприятия потребностям рынка: если предприятие является слишком большим для удовлетворения потребностей рынка, то его эффективность падает, особенно если затруднена доставка ресурсов или товаров.
Пример. Фабрика по производству тортов производит слишком много этой продукции для местного рынка. Торты – продукция скоропортящаяся и не подлежит длительным перевозкам в другой населенный пункт из-за возможной потери внешнего вида, значит, наблюдается несбалансированность размеров фабрики потребностям рынка.
Принцип экономического размера – принцип оценки, который утверждает, что на рынке существует оптимальное количество факторов производства, необходимое для наиболее эффективного использования объектов оценки.
Принцип экономического разделения – принцип оценки, который утверждает, что имущественные права на объект оценки следует разделять и соединять таким образом, чтобы стоимость объекта оценки при этом увеличивалась.
При разделении физических элементов недвижимости и имущественных прав на них возможны следующие варианты:
– пространственное разделение – разделение прав на пользование воздушным пространством, поверхностным участком земли и недрами; на водные ресурсы прибрежных полос, разбиение земельного массива на отдельные участки, разделение здания на подвальное помещение, этажи, мансарду и т.д.
– по времени владения или пользования – краткосрочная и долгосрочная аренда, пожизненное владение, право хозяйственного ведения, оперативного управления, будущие имущественные права;
– по видам имущественных прав – аренда, ограниченное использование, ипотека, внесение в уставные фонды предприятий, эмиссионное обеспечение для выпуска акций;
– по правам кредитора вступить во владение предприятием – закладные, залоги, судебные залоги, участие в капитале.
Производственное помещение, например, можно продать вместе, а можно отдельно от имеющегося оборудования.
Теоретической основой процесса оценки является единый набор оценочных принципов.
Принципы оценки могут быть объединены в четыре группы:
1. Принципы, основанные на представлениях собственника (пользователя).
2. Принципы, связанные с эксплуатацией собственности (землей и иной собственности).
3. Принципы, обусловленные действием рыночной среды.
4. Принцип лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ).
К первой группе относятся:
Принцип полезности;
Принцип замещения;
Принцип ожидания (предвидения).
Принцип полезности означает, что объект обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-либо потенциальному собственнику. Полезность – это способность собственности удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.
Принцип замещения гласит, что рациональный покупатель не заплатит за объект оценки больше минимальной цены, взимаемой за другую собственность, обладающую такой же полезностью.
Принцип ожидания . Стоимость объекта оценки определяется не столько факторами, существующими сегодня, сколько ожидаемыми событиями. Полезность объекта оценки связана со стоимостью прогнозируемых выгод.
Принцип ожидания заключается в определении текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным объектом оценки.
Ко второй группе принципов , связанных с эксплуатацией собственности, относятся:
Принцип остаточной продуктивности;
Принцип вклада;
Принцип возрастающих и уменьшающихся доходов (предельная производительность);
Принцип сбалансированности;
Принцип экономической величины;
Принцип экономического разделения.
Остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля дает возможность пользователю извлекать максимальные доходы или до предела уменьшать затраты. Собственность может быть оценена выше, если земельный участок позволяет обеспечить более высокий доход или его расположение позволяет минимизировать затраты.
| Принцип остаточной продуктивности. В основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность. Любой вид экономической деятельности обычно требует наличия четырех факторов производства (труд, земля, капитал и предпринимательство). Каждый фактор должен быть оплачен из чистых доходов, создаваемых данной деятельностью.
Поскольку земля физически недвижима, то труд, капитал и предпринимательство должны быть привлечены к ней. Это означает, что сначала должны быть оплачены три этих фактора, а уже затем остаток дохода выплачивается собственнику земли как рента.
Экономическая теория гласит, что земля имеет остаточную стоимость и какую-либо ценность только тогда, когда есть остаток после оплаты всех других факторов производства.
Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство.
Остаточная продуктивность может иметь место, поскольку земля позволяет пользователю максимизировать выручку, минимизировать за траты, удовлетворять потребности в каких-либо удобствах или добиваться сочетания этих трех условий.
Принцип вклада предполагает анализ, как увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора производства.
Вклад – это сумма прироста стоимости хозяйственного объекта в результате привнесения какого-либо нового фактора, а не фактические затраты на сам этот фактор. Некоторые факторы увеличивают стоимость недвижимости на большую величину, чем связанные с ними затраты, хотя есть и такие, которые фактически уменьшают стоимость. Например, новая покраска дома снаружи может улучшить его вид и сделать его более привлекательным. Однако в том случае, если цвет краски не соответствует рыночным стандартам, стоимость дома может снизиться.
Если рассматривать действие данного принципа в динамике, по отношению к расширяющемуся объекту, то величина каждого последующего вклада может и не соответствовать конкретным затратам на создание рассматриваемого компонента, поскольку общая стоимость не движимости не всегда выступает простой суммой стоимостей отдельных составляющих элементов. Например, издержки на устройство подземной автостоянки в сумме 1млн.руб. могут увеличить стоимость многоэтажного жилого дома на 2,5 млн. руб.
Принцип вклада часто используется для определения излишних или недостающих улучшений при анализе лучшего и наиболее эффективного использования.
Принцип прогрессии и регрессии или принцип возрастающих и уменьшающихся доходов гласит, что, по мере добавления ресурсов к основным факторам производства, чистые доходы будут увеличиваться растущими темпами вплоть до той точки, начиная с которой общие доходы хотя и растут, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем затраты на добавляемые ресурсы.
Обычно собственники земли должны ответить на вопрос, насколько интенсивно следует застраивать принадлежащую им землю. Например, компания А владеет 0,3 га земли.
Ниже приведен расчет прибыли для застройки различной плотности:
Если компания построит один дом, ее прибыль составит 1 млн. руб. По мере того, как на этом участке будет строиться все больше домов, затраты на землю в расчете на один дом будут уменьшаться. Однако, рыночная цена каждого дома, с увеличением плотности застройки, будет снижаться из-за уменьшения величины приходящегося на него участка земли. При постройке до двух домов, прибыль увеличивается нарастающими темпами за счет экономии на масштабе. Затем, хотя прибыль в расчете на каждый дом снижается, при увеличении плотности застройки вплоть до 4 или 5 домов общая прибыль компании-застройщика растет. Однако, как только компания построит шестой дом, она начинает терять общую прибыль. Принцип сбалансированности : любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли. Если к земле приложено слишком мало факторов производства, то она недозастроена. Если слишком много - перегружена застройкой. В обоих случаях земля используется неэффективно, и, в соответствии с принципом остаточной продуктивности, ее стоимость снижается. Все факторы производства должны находиться в надлежащем соотношении друг с другом, чтобы общие доходы от земли были максимальными. В приведенном выше примере компания А обнаружила, что максимальные доходы могут быть получены при строительстве на ее земле четырех или пяти домов. В обоих случаях прибыль составит 4 млн. руб. Но, если строительство четырех домов принесет ту же прибыль, но с меньшим риском, чем строительство пяти домов, то принцип сбалансированности подсказывает, что четыре дома дадут оптимальную плотность застройки. При застройке участка четырьмя домами риск ниже, поскольку число сделок, необходимых для получения той же суммы прибыли, меньше. Принцип сбалансированности применим также к региону . Для достижения баланса между частным и государственным секторами должно осуществляться разумное сотрудничество, а также грамотное планирование, продуманное применение норм зонирования. Принцип экономической величины предусматривает существование определенного размера земли, необходимого для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном местоположении. Оптимальный масштаб застройки земли определяется условиями рыночной конкуренции и потребностями пользователей. Участок земли с хорошим местоположением, который, однако, слишком мал или слишком велик для возможных пользователей, может потерять в цене на рынке. Например, лот на перекрестке дорог может быть идеальным местом для автозаправочной станции. Но если он слишком мал, то возникнут проблемы с доступом, будет ощущаться дефицит площадей для обслуживания и складирования. Если же он слишком велик, то избыточная земля не принесет дополнительной выручки действующей станции. Принцип экономического размера – это тот же принцип сбалансированности, хотя и рассматриваемый в иной плоскости. Примером применения принципа величины является приростная стоимость единого участка земли. Она имеет место, когда большее число мелких участков объединяются в единый массив, стоимость которого превышает сумму стоимостей отдельных составляющих массив участков. Например, представьте, что застройщик может купить лот А за 15 млн. руб. и лот Б – за 10 млн. руб. Если объединить эти два лота, то новый массив земли будет стоить уже 33 млн. руб. Приростная стоимость составит 8 млн. руб. (см. пример ниже). |
Пример.
Экономический размер – это количество земли, необходимое для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном местоположении.
При рассмотрении возможных вариантов повышения эффективности использования объекта недвижимости необходимо учитывать принцип разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них.
Принцип экономического разделения
означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта.
При разделении физических элементов недвижимости и имущественных прав на них возможны следующие варианты:
- пространственное разделение: разделение прав на воздушное пространство, на почвенный слой земли, на подземное пространство с недрами, на водные ресурсы прибрежных полос, разбиение земельного массива на отдельные участки, разделение здания на подвальное помещение, этажи и т.д.;
Разделение по видам имущественных прав : аренда, ограниченное использование, ипотека, внесение в уставные фонды предприятий, эмиссионное обеспечение для выпуска акций;
Разделение по времени владения или пользования : краткосрочная и долгосрочная аренда, бессрочное пользование, пожизненное владение, право хозяйственного ведения, оперативного управления.
Третья группа принципов оценки, связанных с рыночной средой включает:
Принцип спроса и предложения;
Принцип конкуренции;
Принцип соответствия;
Принцип зависимости;
Принцип изменения.
Принцип зависимости гласит, что стоимость конкретного объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов в районе его расположения.
Местоположение является одним из наиболее важных факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Качество местоположения зависит от того, насколько физические параметры участка соответствуют принятому в данном районе типу землепользования, а также от его близости к экономической среде. Вместе эти две характеристики составляют так называемый ситус (SITUS - термин, характеризующий экономическое местоположение недвижимости).
Ситус определяется взаимодействием конкретного варианта землепользования и экономической среды по крайней мере на четырех уровнях. Эти четыре уровня отмечены концентрическими окружностями, которые обозначают примыкающую территорию, ближайшие окрестности, торговую зону и весь регион. Для некоторых типов землепользования, например для крупных предприятий обрабатывающей промышленности, уровни зависимости могут существовать в общенациональном или международном масштабе.
Если в окружающей системе землепользования или в экономической среде объекта недвижимости происходят изменения, то это может повлиять на его стоимость. Отдельные примеры изменений в окружающей системе землепользования включают: строительство неподалеку от объекта торгового центра, строительство школы или открытие предприятия по утилизации отходов. Эти изменения способны оказать как позитивное, так и негативное влияние на стоимость объекта. Степень такого влияния определяется масштабами нового варианта землепользования, а также связями между нововведением и оцениваемым объектом.
Связь измеряется затратами на доступ от оцениваемого объекта к обслуживающим его объектам для достижения какой-либо конкретной цели. Связи могут измеряться временными затратами, расстоянием или денежными затратами. Некоторые из этих связей трудноизмеримы. Например, если какой-либо участок имеет живописный вид, то данная связь может быть оценена как разница в стоимости между участком с живописным видом и другим – без такового.
Принцип соответствия определяет, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям рынка.
Проект, который не соответствует рыночным стандартам, скорее всего, проиграет в финансовом отношении. Проект, составленный из квартир с двумя комнатами, встретит противодействие на рынке, если арендная плата за него будет назначена такая же, как и для трехкомнатных квартир. Это может произойти даже в том случае, если двухкомнатная квартира будет иметь ту же площадь, что и трехкомнатные. Поэтому для реализации на рынке менее привлекательных объектов, возможно, потребуется снизить их ставки арендной платы.
Проекты застройки недвижимости должны соответствовать типу землепользования в соответствующем районе. Это не значит, что все дома должны быть построены в одном архитектурном стиле. Тем не менее, архитектурные стили должны соответствовать типу землепользования. Представьте последствия постройки дома викторианского стиля в квартале, застроенном домами деревенского типа.
С принципом соответствия связаны принципы регрессии и прогрессии . Регрессия имеет место, когда участок земли оказывается перегруженным застройкой с учетом условий данного рынка. Например, если дом, обошедшийся в 17,5 млн.руб., построен в квартале, где другие дома стоят от 70 до 80 млн. руб., то рыночная стоимость более дорогого дома не будет отражать реальные затраты на его сооружение. Продажная цена скорее всего будет ниже затрат на строительство. Прогрессия имеет место, когда благодаря высокой стоимости соседних объектов повышается цена оцениваемой собственности. Например, если в торговой зоне реконструируются несколько магазинов, то может возрасти стоимость всех магазинов зоны.
Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения.
Недвижимость имеет стоимость, если она обладает полезностью для какого-либо пользователя или группы пользователей. Однако полезность не является единственным фактором, влияющим на стоимость. Недвижимость должна быть также относительно дефицитна. Предложение – это количество объектов недвижимости, доступных на рынке по определенным ценам. В основе спроса лежит желание потенциальных покупателей, обладающих необходимыми источниками финансирования, приобрести недвижимость.
Поскольку рынки недвижимости несовершенны, предложение и спрос не всегда диктуют цену, по которой происходит смена собственника. Умение согласовывать условия сделки, число и искушенность участников, эмоции, стоимость финансирования и другие факторы также играют роль в установлении продажных цен.
В долгосрочном плане предложение и спрос являются относительно эффективными факторами в определении направления ценовых изменений. Однако в короткие промежутки времени факторы предложения и спроса подчас теряют свою эффективность на рынке недвижимости. Рыночные искажения могут быть следствием монопольного контроля над землей со стороны частных собственников. Кроме того, на рынки влияют механизмы государственного контроля. Например, местные органы власти могут сдерживать рост рынка или уровня арендной платы, вносить изменения в механизм рынка многими другими способами.
Если на рынке существует избыток предложения или недостаток спроса, то уровни цен и арендной платы снижаются. В краткосрочном плане предложение недвижимости относительно неэластично. Это означает, что для увеличения предложения требуется планирование на долгосрочный период: даже если цены повысились, предложение нельзя увеличить очень быстро. Так же трудно уменьшить предложение недвижимости. Если было создано слишком много объектов одного конкретного типа, то уровень загрузки будет оставаться низким на протяжении продолжительного периода времени. Это создает прекрасную возможность для охотников поторговаться, поскольку цены остаются низкими или даже падают.
Противоположное давление на цены имеет место, когда недостаточно предложение или высок спрос. Спрос обычно более изменчив, чем предложение. Он легче реагирует на изменения в ценах. Изменения объема денежной массы, процентных ставок, всплески эмоциональных предположений, страх и другие факторы могут влиять на характер спроса в любое заданное время.
Когда предложение и спрос сбалансированы, рыночная цена обычно отражает стоимость (затраты) производства. Если рыночные цены выше стоимости производства, в строй будут вводиться все новые объекты недвижимости до тех пор, пока не наступит равновесие. Если рыночные цены ниже, новое строительство замедлится или вообще остановится до момента повышения спроса в связи с ростом рыночных цен.
Принцип конкуренции . Обострение конкуренции приведет к росту предложения данного вида недвижимости в районе. Если спрос при этом не возрастает, то средний чистый доход от всей недвижимости данного вида будет снижаться. Если конкуренция чрезмерна, прибыли могут опуститься ниже нормальных или в некоторых случаях вообще исчезнут.
Когда прибыли на рынке превышают уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на данном рынке обостряется конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня чистых доходов.
Этот принцип важен для аналитика, пытающегося оценить стоимость потока доходов, превышающих рыночную норму. Если получение сверхприбыли не связано с долгосрочной арендой или какой-либо другой причиной, поток дохода должен рассматриваться с осторожностью. В основном аналитик может воспользоваться одним из двух подходов:
Избыточная прибыль может быть отделена от нормальной прибыли и рассмотрена как отдельный поток доходов;
Весь поток чистых доходов может рассматриваться как более рискованный, чем нормальный поток, и может быть капитализирован по более высокой ставке.
Принцип изменения : стоимость объектов недвижимости обычно не остается постоянной, но меняется с течением времени.
Объекты постепенно изнашиваются. Одни предприятия открываются, другие – закрываются. Характер использования земли изменяется под влиянием государства и частного сектора. Колеблются объем де нежной массы и процентные ставки. Экономические условия открывают новые возможности. Международные события влияют на стоимость сырьевых товаров. Новая технология и социальное поведение создают новый спрос на недвижимость. Демографическое развитие порождает потребности в различных видах жилья. Человеческие устремления и вкусы претерпевают изменения. Среда расположения объекта проходит через фазы роста, зрелости, упадка и обновления. Все эти факторы и многие другие могут менять полезность недвижимости в данном месте.
Аналитики должны отслеживать события, которые с большой долей вероятности повлияют на недвижимость. Условия, существовавшие в прошлом, необязательно сохранятся в будущем. Чтобы правильно оценить стоимость будущих доходов от объекта недвижимости, необходимо тщательно выверять базовые предположения относительно будущей выручки и затрат. Поскольку события и условия постоянно меняются, оценщики придерживаются профессионального стандарта – производят оценку на конкретную установленную дату.
Принцип лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ) – это синтез принципа всех трех групп, которые были рассмотрены ранее. Он означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости.
Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту, с последующим прогнозированием данной динамики. Таким образом он может определить вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какие строения находятся на нем на дату проведения оценки.
ЛНЭИ определяется как использование недвижимости, которое:
Является законодательно разрешенным, т.е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории и т.п.;
Физически осуществимо, т.е. размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования;
Финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;
Обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.
ЛНЭИ рассматривается в два этапа: во-первых, земельного участка как свободного, во-вторых, участка земли с существующими улучшениями.
Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить с учетом правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений, а также с учетом перспектив развития района. ЛНЭИ может развиваться с течением времени под влиянием рыночных стандартов и внешних изменений. Если недавно около земельного участка пролегла автострада, то его наилучшим использованием может стать строительство заправочной станции, пункта быстрого питания или автосервиса. На практике принцип ЛНЭИ является исходной предпосылкой, на которой основывается выбор конкретного вида оцениваемой стоимости недвижимости и строится заключение об ее величине.
Часто, существующие административные ограничения и зонирование не отражают требований развивающегося рынка недвижимости, и поэтому фактическое использование земельного участка с улучшениями часто не соответствует наилучшему варианту.
Все вышеперечисленные принципы оценки тесно взаимосвязаны и в зависимости от вида и специфики оцениваемого объекта, от используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль. Состав принципов может несколько изменяться, что связано с наличием особенностей, характерных для различных типов имущества.
Свой отпечаток на характер воздействия принципов и их состав, который максимален при оценке рыночной стоимости, накладывают и специфика объекта оценки, и использование различных видов оценочных стоимостей. Так, при оценке движимого имущества (в частности, машин и оборудования), не связанного непосредственно с землей, может оказаться не востребованной часть принципов второй группы, относящаяся к земельному участку (например, принцип остаточной продуктивности земли). Принципы третьей группы, связанные с анализом воздействия внешней рыночной среды, могут не привлекаться к рассмотрению при оценке нематериальных активов (НМА), неотчуждаемых от предприятия.
Все эти принципы представляют собой теоретическую основу оценки стоимости. Использование всех групп принципов позволяет всесторонне исследовать свойства объекта оценки. На них базируются три фундаментальных подхода к оценке – доходный, сравнительный и затратный .