Ποια είναι η ουσία της αρχής της συνεισφοράς; Η αρχή της συνεισφοράς - για την αξιολόγηση της αξίας μιας ακίνητης περιουσίας, είναι απαραίτητο να προσδιοριστεί η συμβολή κάθε παράγοντα και τα πιο σημαντικά στοιχεία του στη διαμόρφωση της χρησιμότητας και της αξίας του αντικειμένου

Για να αποφευχθεί όσο το δυνατόν περισσότερο η υποκειμενικότητα στην αποτίμηση, υπάρχουν αρχές για την αποτίμηση των ακινήτων . Οι αρχές της αποτίμησης της ακίνητης περιουσίας είναι μεθοδολογικοί κανόνες που βασίζονται στις αρχές της οικονομικής θεωρίας και μας επιτρέπουν να λάβουμε υπόψη πώς η ποικιλία των παραγόντων που είναι εγγενείς στην αγορά ακινήτων επηρεάζει την αξία των ακινήτων.

Το πιο συνηθισμένο σήμερα είναι το εξής ταξινόμηση αρχές αποτίμησης ακινήτων, η οποία βασίζεται στον ακόλουθο λογικό τύπο:

Η αποτίμηση ακινήτων είναι μια διαδικασία που πρέπει να λαμβάνει υπόψη την αλληλεπίδραση του υποκειμένου μιας συναλλαγής (συναλλαγής) με το ακίνητο με το αντικείμενο του σε συνθήκες αγοράς.

Κατά συνέπεια, έχουμε τρία στοιχεία: υποκείμενο, αντικείμενο, περιβάλλον αγοράς. Τρεις ομάδες αρχών προκύπτουν από αυτό:

· αρχές που βασίζονται στις αντιλήψεις των χρηστών,

· αρχές που σχετίζονται με τα ακίνητα,

· αρχές που σχετίζονται με το περιβάλλον της αγοράς.

Τέλος, ιδιαίτερη θέση κατέχει η γενική αρχή - η αρχή της καλύτερης και αποτελεσματικότερης χρήσης του ακινήτου.

Πρώτη ομάδα - αρχές που βασίζονται στις αντιλήψεις των χρηστών:

· χρησιμότητα,

· αντικαταστάσεις,

· προσδοκίες.

Η αρχή της χρησιμότητας.

Μια ιδιότητα έχει αξία μόνο στο βαθμό που μπορεί να είναι χρήσιμη στον χρήστη της. Χρησιμότητα είναι η ικανότητα μιας δεδομένης ιδιότητας να ικανοποιεί τις ανάγκες ενός χρήστη σε ένα δεδομένο μέρος σε μια δεδομένη στιγμή. (Όχι γενικά, αλλά ειδικά σε αυτές τις συνθήκες).

Θα πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι οι ανάγκες που ικανοποιούνται από το ακίνητο μπορεί να είναι πολύ διαφορετικές:

Η ανάγκη για ακίνητη περιουσία ως εμπόρευμα.

Η ανάγκη για ακίνητη περιουσία ως μέσο παραγωγής.

Η ανάγκη για ακίνητη περιουσία ως σύμβολο ευημερίας και κύρους.

Η αρχή της υποκατάστασης.

Ένας λογικός δυνητικός ιδιοκτήτης δεν θα πληρώσει περισσότερα για ένα ακίνητο από την ελάχιστη τιμή για την οποία θα μπορούσε να αγοραστεί ή να κατασκευαστεί ένα παρόμοιο ακίνητο (λαμβάνοντας υπόψη τον παράγοντα χρόνο). Κατά συνέπεια, η μέγιστη αξία του αποτιμημένου αντικειμένου καθορίζεται από την ελάχιστη τιμή αγοράς ενός παρόμοιου αντικειμένου. Και οι τρεις προσεγγίσεις για την αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας βασίζονται σε αυτήν την αρχή στον ένα ή τον άλλο βαθμό: η συγκριτική (αγοραία) προσέγγιση (CP), η προσέγγιση βάσει κόστους (CP) και η προσέγγιση δημιουργίας εισοδήματος (IP).

Από την άποψη του RP, η εφαρμογή αυτής της αρχής σημαίνει: παρουσία εναλλακτικών ευκαιριών, η αγοραία αξία ενός δεδομένου αντικειμένου καθορίζεται από την τιμή απόκτησης μιας εναλλακτικής αποδεκτής αντικατάστασης με τους ίδιους όρους και προϋποθέσεις χρηματοδότησης.

Από την άποψη της τιμής αγοράς, η αρχή της υποκατάστασης σημαίνει ότι κανένας ορθολογικός αγοραστής δεν θα πληρώσει περισσότερα για ένα ακίνητο από όσα θα ξοδέψει για την κατασκευή μιας παρόμοιας εγκατάστασης (λαμβάνοντας υπόψη τον χρόνο κατασκευής και τις πιθανές απώλειες σε σχέση με αυτό ).

Από την άποψη της DP, η αρχή της υποκατάστασης σημαίνει: η αγοραία αξία ενός αντικειμένου ορίζεται στο επίπεδο της πραγματικής επένδυσης κεφαλαίου, η οποία παρέχει (λαμβάνοντας υπόψη τους κινδύνους) κερδοφορία ίση με την κερδοφορία αυτού του αντικειμένου.

Η αρχή της προσδοκίας.

Η αρχή σημαίνει ότι ο αποκτών συνδέει πάντα την απόκτηση ακινήτου με τη λήψη ορισμένων παροχών, η πιο προφανής μορφή των οποίων είναι το εισόδημα που δημιουργεί το αντικείμενο. Αντίστοιχα, η αξία ενός αντικειμένου που δημιουργεί εισόδημα καθορίζεται από το ποσό των ταμειακών ροών που αναμένεται από τη χρήση αυτού του αντικειμένου και από την επακόλουθη πώλησή του.

Η αξία ενός αντικειμένου είναι συνάρτηση των μελλοντικών ταμειακών ροών που μειώνονται στην παρούσα αξία τους.

Δεύτερη ομάδα - Παρχές που σχετίζονται με το ακίνητο(με τη γη, τις βελτιώσεις και την αλληλεπίδρασή τους):

αρχή της υπολειπόμενης παραγωγικότητας της γης,

· αρχή της οριακής παραγωγικότητας (αρχή της συνεισφοράς),

· αρχή της αύξησης και της μείωσης του εισοδήματος,

· αρχή της ισορροπίας,

· αρχή του οικονομικού μεγέθους,

· αρχή της οικονομικής διαίρεσης.

Η αρχή της υπολειπόμενης παραγωγικότητας της γης.

Η αρχή βασίζεται στη θεωρία των συντελεστών παραγωγής, σύμφωνα με την οποία το προϊόν που δημιουργείται στην παραγωγική διαδικασία είναι το αποτέλεσμα της αλληλεπίδρασης κεφαλαίου, εργασίας και γης (αυτό έχει ήδη συζητηθεί με περισσότερες λεπτομέρειες παραπάνω, στην ενότητα 4). Αντίστοιχα, το κόστος του δημιουργημένου προϊόντος είναι το άθροισμα του μεταφερόμενου κόστους εξοπλισμού, υλικών, κόστους εργασίας, αναγκαίου κέρδους και εισοδήματος που αποδίδεται στη γη (ενοίκιο).

Το ενοίκιο (το μερίδιο της αξίας του δημιουργημένου προϊόντος που αποδίδεται στη γη) ισούται με τη διαφορά μεταξύ της συνολικής αξίας της αξίας, αφενός, των εξόδων του επιχειρηματία και του εισοδήματος που αποδίδεται σε κεφάλαιο και εργασία, αφετέρου. . Με άλλα λόγια, το ενοίκιο εμφανίζεται ως το υπόλοιπο εισόδημα που προκύπτει από τη γη μετά την αποζημίωση του κόστους των συντελεστών παραγωγής εκτός της γης και τη λήψη «αξιοπρεπούς» (που αντιστοιχεί στο επίπεδο της αγοράς) αμοιβή.

Η αρχή της συνεισφοράς.

Συνεισφορά είναι το ποσό κατά το οποίο η αξία ενός αντικειμένου αυξάνεται ή μειώνεται λόγω της παρουσίας ή απουσίας οποιουδήποτε στοιχείου. Επιπλέον, το μέγεθος μιας τέτοιας αύξησης (μείωσης) μπορεί να είναι τόσο υψηλότερο όσο και χαμηλότερο από το κόστος δημιουργίας της. Αντίστοιχα, η συνεισφορά μπορεί να είναι θετικός -η αύξηση της αξίας είναι μεγαλύτερη από την αύξηση του κόστους, και αρνητικός- η αύξηση του κόστους υπερβαίνει την αύξηση της αξίας.

Η αρχή της αύξησης και της μείωσης του εισοδήματος.

Η ουσία της αρχής είναι ότι καθώς επιπλέον μερίδια κεφαλαίου και εργασίας προστίθενται στη γη, η κερδοφορία θα αυξάνεται με αυξανόμενο ρυθμό μέχρι ένα ορισμένο όριο. Εκτός αυτού, αν και η αύξηση του εισοδήματος συνεχίζεται, είναι με βραδύ ρυθμό, έτσι ώστε το αποτέλεσμα να είναι μια κατάσταση στην οποία το πρόσθετο εισόδημα είναι μικρότερο από το κόστος που απαιτείται για την απόκτησή του. Αυτή η αρχή βασίζεται στο νόμο της οριακής παραγωγικότητας, σύμφωνα με τον οποίο σε μια κατάσταση όπου αλλάζει μόνο ένας συντελεστής παραγωγής, η αύξηση της παραγωγής αρχικά αυξάνεται, αλλά μετά από ένα ορισμένο επίπεδο αρχίζει να πέφτει, ενώ η αύξηση του συντελεστή παραμένει αμετάβλητη. Είναι προφανές ότι η αύξηση των επενδύσεων σε γη είναι σκόπιμη εφόσον η αύξηση του εισοδήματος υπερβαίνει την αύξηση του κόστους.

Η αρχή της ισορροπίας.

Για κάθε τύπο χρήσης γης, υπάρχει μια βέλτιστη τιμή και αναλογία μεταξύ των παραγόντων παραγωγής που εξασφαλίζουν τη μέγιστη αξία γης. Εάν δεν υπάρχουν αρκετοί συντελεστές παραγωγής εκτός γης που εφαρμόζονται στη γη, τότε αυτή «υποχρησιμοποιείται», δηλ. το κόστος απόκτησής του είναι αναποτελεσματικό. Εάν η γη είναι «υπερφορτωμένη», τότε οι επενδύσεις σε περιττές βελτιώσεις είναι αναποτελεσματικές. Σε κάθε περίπτωση, η αποδοτικότητα της χρήσης γης είναι χαμηλότερη από τη βέλτιστη αναλογία συντελεστών παραγωγής.

Η αρχή του οικονομικού μεγέθους.

Αυτή η αρχή είναι η αντίστροφη όψη της αρχής της ισορροπίας. Εάν η αρχή της ισορροπίας λέει ότι για ένα δεδομένο μέγεθος οικοπέδου υπάρχει μια ορισμένη βέλτιστη ποσότητα παραγόντων εκτός γης που διασφαλίζουν τη μεγιστοποίηση της αξίας του αντικειμένου, τότε η αρχή του οικονομικού μεγέθους προϋποθέτει ότι για την υλοποίηση μιας συγκεκριμένης ανάπτυξης επιλογή υπάρχει πάντα μια ορισμένη έκταση γης που εξασφαλίζει τη βέλτιστη κλίμακα χρήσης γης σύμφωνα με τις συνθήκες της αγοράς σε μια δεδομένη τοποθεσία.

Αρχή της οικονομικής διαίρεσης

Τα δικαιώματα ακίνητης ιδιοκτησίας πρέπει να συνδυάζονται για να μεγιστοποιηθεί η συνολική αξία του ακινήτου. Αυτή η αρχή μπορεί να χρησιμοποιηθεί για τον προσδιορισμό της «επαρκείας» ή «πλεονασμού» των δικαιωμάτων για μια συγκεκριμένη χρήση ακίνητης περιουσίας. Έτσι, μπορούμε να μιλήσουμε για το γεγονός ότι ο πωλητής ακινήτων απαιτεί από τον αγοραστή να αποκτήσει την κυριότητα τόσο του κτιρίου όσο και του οικοπέδου στο οποίο βρίσκεται. Ταυτόχρονα, από την άποψη της μεγιστοποίησης της συνολικής αξίας του ακινήτου, μπορεί να είναι πιο λογικό να μισθωθεί η γη (για παράδειγμα, μακροχρόνια).

Η αρχή σημαίνει ότι τα δικαιώματα επί της ακίνητης περιουσίας πρέπει να διαιρούνται και να συνδυάζονται κατά τέτοιο τρόπο ώστε να αυξάνεται η συνολική αξία του ακινήτου .

Τρίτη ομάδα - αρχές που σχετίζονται με το περιβάλλον της αγοράς:

· εθισμούς,

· συμμόρφωση,

· προσφορά και ζήτηση,

· ανταγωνισμός,

· αλλαγές .

Η αρχή της εξάρτησης.

Η έννοια της αρχής είναι ότι η αξία ενός ακινήτου που έχει ορισμένες παραμέτρους και χρησιμοποιείται με τον ένα ή τον άλλο τρόπο εξαρτάται από το εξωτερικό περιβάλλον στο οποίο βρίσκεται το αντικείμενο. Ταυτόχρονα, η φύση των γύρω κτιρίων, οι οικονομικοί, περιβαλλοντικοί και άλλοι παράγοντες λειτουργούν ως περιβαλλοντικοί παράγοντες. Κατά την αξιολόγηση της ακίνητης περιουσίας, ο εκτιμητής πρέπει να καθορίσει πώς η τοποθεσία του ακινήτου επηρεάζει την αξία του για τον καταναλωτή και ποια επιλογή χρήσης μπορεί να είναι πιο αποτελεσματική σε ένα δεδομένο εξωτερικό περιβάλλον (για παράδειγμα, να αρνηθεί να χρησιμοποιήσει το χώρο ως γραφείο και να το χρησιμοποιήσει ως χώρος λιανικής).

Η αρχή της αντιστοιχίας.

Η ουσία της αρχής είναι ότι τα χαρακτηριστικά του ακινήτου - αρχιτεκτονικές και σχεδιαστικές λύσεις, επίπεδο ανέσεων και υπηρεσιών - πρέπει να αντιστοιχούν μεταξύ τους και να ανταποκρίνονται στις ανάγκες και τις προσδοκίες της αγοράς. Αυτή η αρχή είναι σημαντική κατά τη λήψη αποφάσεων πολεοδομικού σχεδιασμού, κατά τον καθορισμό των απαιτήσεων που ισχύουν για αντικείμενα διαφορετικών κατηγοριών και προϋποθέτει ότι όλα τα στοιχεία του αντικειμένου αντιστοιχούν μεταξύ τους.

Η παραβίαση της αρχής της αντιστοιχίας εκδηλώνεται μέσω διεργασιών όπως η παλινδρόμηση και η πρόοδος. Η παλινδρόμηση αντανακλάται στο γεγονός ότι ένα αντικείμενο που έχει περιττές βελτιώσεις θα χάσει αναπόφευκτα την αξία του εάν τα γύρω κτίρια είναι σημαντικά χαμηλότερης κατηγορίας. Για παράδειγμα, εάν σε μια περιοχή όπου η τιμή των σπιτιών δεν ξεπερνά τα 30.000 $, χτιστεί ένα κτίριο για το οποίο δαπανώνται 150.000 $, τότε πιθανότατα η αγορά θα το αποτιμήσει σημαντικά χαμηλότερα από το κόστος που προέκυψε.

Η αρχή της προσφοράς και της ζήτησης.

Η έννοια της αρχής είναι ότι οι τιμές των ακινήτων καθορίζονται τελικά από τη σχέση μεταξύ προσφοράς και ζήτησης στην αγορά.

Κατά τον προσδιορισμό της αξίας ενός αντικειμένου, ο εκτιμητής πρέπει να κατανοήσει ποιοι παράγοντες και πώς επηρεάζουν την προσφορά και τη ζήτηση στην αγορά ακινήτων, ποιες αλλαγές σε αυτούς τους παράγοντες μπορεί να συμβούν και πώς αυτές οι αλλαγές θα επηρεάσουν την αξία αυτού του ακινήτου.

Πρέπει επίσης να ληφθούν υπόψη συνθήκες όπως η χαμηλή ελαστικότητα της προσφοράς στην αγορά, η παρουσία παραγόντων που εξουδετερώνουν τις δυνάμεις της προσφοράς και της ζήτησης (για παράδειγμα, περιορισμένες ευκαιρίες για νέους φορείς ανάπτυξης να εισέλθουν στην αγορά υπό την επιρροή των τοπικών διοικήσεων).

Η αρχή του ανταγωνισμού.

Η τήρηση αυτής της αρχής απαιτεί ιδιαίτερη προσοχή στα δεδομένα σχετικά με την εξαιρετικά υψηλή κερδοφορία, καθώς ο ανταγωνισμός θα πρέπει να οδηγήσει στη μείωση του στο μέσο επίπεδο του κλάδου. Ο εκτιμητής πρέπει να ανακαλύψει τι δικαιολογεί τα εξαιρετικά υψηλά κέρδη, πόσο μπορεί να είναι η ροή τους και ποιοι είναι οι κίνδυνοι που συνδέονται με τη λήψη του.

Η αρχή της αλλαγής.

Κατά την αξιολόγηση της ακίνητης περιουσίας, είναι απαραίτητο να ληφθεί υπόψη ότι τόσο το ίδιο το αντικείμενο όσο και το περιβάλλον του περνούν από διάφορα στάδια καθώς αναπτύσσονται. Στην ανάπτυξη των αντικειμένων ακινήτων, των συμπλεγμάτων τους και της αγοράς στο σύνολό της, διακρίνονται στάδια όπως η προέλευση, η ανάπτυξη, η σταθεροποίηση και η παρακμή. Ο κυκλικός χαρακτήρας της ανάπτυξης πρέπει να λαμβάνεται υπόψη από τον εκτιμητή κατά τον προσδιορισμό της αξίας της ακίνητης περιουσίας, η οποία αναπόφευκτα αλλάζει με την πάροδο του χρόνου. Οποιαδήποτε εκτίμηση της αξίας πρέπει να γίνεται από συγκεκριμένη ημερομηνία.

Η τελική αρχή σύνθεσης βάσει της οποίας θα πρέπει να αξιολογηθεί η ακίνητη περιουσία είναι η αρχή της βέλτιστης και αποτελεσματικότερης χρήσης (BNEI):

καλύτερη και πιο αποτελεσματική χρήση -Αυτή είναι μια επιλογή για τη χρήση ενός αντικειμένου, επιλεγμένου μεταξύ των πιθανών και δικαιολογημένων, που είναι φυσικά εφικτό, νομικά ικανό, οικονομικά εφικτό και παρέχει είτε την υψηλότερη τρέχουσα αξία του αντικειμένου είτε την υψηλότερη αξία της γης.

Η αρχή NNEI, όπως φαίνεται από τον ορισμό της, περιλαμβάνει τέσσερα στοιχεία:

· σωματική ικανότητα,

· νομική αρμοδιότητα,

· οικονομική σκοπιμότητα,

· οικονομική αποτελεσματικότητα.

Η τήρηση της αρχής της βέλτιστης χρήσης περιλαμβάνει τη σύγκριση δύο πτυχών της χρήσης γης - το αποτέλεσμα που προκύπτει με τη μορφή μιας συγκεκριμένης επιλογής για την ανάπτυξη ενός οικοπέδου και το κόστος που απαιτείται για την επίτευξη αυτού του αποτελέσματος.

Η καλύτερη επιλογή ανάπτυξης νοείται ως επιλογή ανάπτυξης που παρέχει μέγιστο εισόδημα με ελάχιστο κόστος.

Ο κλασικός ορισμός της αρχής είναι: Η βέλτιστη χρήση είναι «.. εκείνη η χρήση, επιλεγμένη από εύλογες, εφικτές και νόμιμες εναλλακτικές λύσεις, η οποία είναι φυσικά εφικτή, εύλογα λογική και οικονομικά εφικτή και η οποία καταλήγει στην υψηλότερη αξία της γης». (J. Friedman, N. Ordway, Ανάλυση και αξιολόγηση της ακίνητης περιουσίας που δημιουργεί εισόδημα, Μ., 1995, σελ.

Οι J. Friedman και N. Ordway προσδιορίζουν τους ακόλουθους παράγοντες που καθορίζουν την καλύτερη χρήση:

· ζήτηση της αγοράς (καθορισμός μιας λογικής (δηλαδή, που αντιστοιχεί στις τάσεις της ζήτησης) επιλογή για τη χρήση του ιστότοπου και η ανταγωνιστική του διαφορά (τα πλεονεκτήματά του έναντι αντικειμένων παρόμοιου σκοπού). Το ποσό της πιθανής ζήτησης της αγοράς μπορεί να προσδιοριστεί με βάση τη χρήση δεικτών όπως ο συντελεστής ικανότητας αγοράς και η διείσδυση στην αγορά·

· Δυνατότητα τοποθεσίας (περιλαμβάνει ανάλυση ενός οικοπέδου λαμβάνοντας υπόψη το περιβάλλον του (διαθέσιμες επιλογές χρήσης γης) και την προσβασιμότητα).

· νομική εγκυρότητα (περιλαμβάνει ανάλυση των κανόνων ανάπτυξης, των υφιστάμενων και πιθανών περιορισμών και βαρών, της θέσης του πληθυσμού κ.λπ.).

· ποιότητα πόρων του ιστότοπου (περιλαμβάνει ανάλυση των πιθανών επιλογών χρήσης του ιστότοπου όσον αφορά την αλληλεπίδραση των παραγόντων παραγωγής για τον προσδιορισμό της βέλτιστης επιλογής ανάπτυξης όσον αφορά τα οφέλη (πωλήσεις) και το κόστος. Σε αυτήν την περίπτωση, δεν είναι το ελάχιστο τα ίδια τα κόστη ή τα μέγιστα οφέλη που είναι σημαντικά, το κριτήριο είναι το μέγιστο εισόδημα (διαφορές) ).

· τεχνολογική σκοπιμότητα (καθορισμός της δυνατότητας έγκαιρης υλοποίησης ενός αναπτυξιακού έργου με την απαιτούμενη ποιότητα).

· οικονομική ασφάλεια (η ικανότητα του έργου να εξασφαλίζει απόδοση των επενδυμένων κεφαλαίων και εσόδων, λαμβάνοντας υπόψη την περίοδο λήψης των κεφαλαίων, τα έσοδα, το κόστος κ.λπ.).

Κατά την ανάλυση της βέλτιστης περίπτωσης χρήσης, θα πρέπει επίσης να δώσετε προσοχή στις ακόλουθες περιστάσεις:

Πρώτον, στην καθαρή της μορφή, η αρχή της βέλτιστης χρήσης ισχύει για ακίνητα που παράγουν εισόδημα, δηλ. ένα που αγοράζεται για να δημιουργήσει εισόδημα (ανεξάρτητα από τον λειτουργικό του σκοπό). Η καλύτερη επιλογή είναι αυτή στην οποία το ακίνητο θα δημιουργήσει το υψηλότερο καθαρό εισόδημα για μια συγκεκριμένη χρονική περίοδο.»

Δεύτερον, η περίπτωση χρήσης πρέπει να είναι ρεαλιστικά δυνατή και όχι κερδοσκοπική, δηλ. Δεν είναι καθόλου απαραίτητο να περάσουμε από όλες τις θεωρητικά πιθανές επιλογές για την ανάπτυξη ενός οικοπέδου.

Τρίτον, η καλύτερη χρήση δεν διαρκεί για πάντα. Με την πάροδο του χρόνου, υπό την επίδραση των αλλαγών στη φύση των γύρω κτιρίων, των διαδρομών μεταφοράς κ.λπ., η καλύτερη επιλογή χρήσης θα αλλάξει αναπόφευκτα. Το μόνο ερώτημα είναι πόσο σύντομα θα συμβεί αυτό και αυτό εξαρτάται από το πόσο σωστή είναι μακροπρόθεσμα η επιλογή μιας ή άλλης περίπτωσης χρήσης. Είναι επίσης σημαντικό να έχουμε κατά νου ότι όπως το περιβάλλον επηρεάζει το αντικείμενο, έτσι και το αντικείμενο επηρεάζει το περιβάλλον και το ίδιο γίνεται μέρος του τελευταίου.

Τέταρτον, κατά γενικό κανόνα, η βέλτιστη επιλογή χρήσης θα πρέπει να έχει συμπληρωματικό χαρακτήρα, συμπληρώνοντας την περιβάλλουσα ανάπτυξη. Ωστόσο, η αρχή της συμπληρωματικότητας θα πρέπει να γίνει σωστά κατανοητή. Σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση έχει τη δική του έκφραση. Για παράδειγμα, μπορεί να σημαίνει την κατασκευή ενός άλλου κτιρίου κατοικιών σε μια γειτονιά κατοικιών, αλλά μπορεί επίσης να σημαίνει την κατασκευή ενός εμπορικού συγκροτήματος σε μια γειτονιά κατοικιών και την κατασκευή ενός εμπορικού συγκροτήματος μεταξύ παρόμοιων.

Πέμπτον, η πιο βαθιά θεωρητική βάση για την αρχή της βέλτιστης χρήσης είναι η θεωρία της γενικής οικονομικής ισορροπίας. Η καλύτερη χρήση είναι η χρήση που αντιστοιχεί στην ισορροπία προσφοράς και ζήτησης, η οποία είναι πάντα μόνο μια στιγμή στην ανάπτυξη της αγοράς.

Έκτον, η πλήρης αρχή εφαρμόζεται καλύτερα στην αξιολόγηση των κενών (μη ανεπτυγμένων) οικοπέδων, για τα οποία είναι δυνατή η μέγιστη εμβέλεια επιλογών χρήσης. Είναι πιθανό ότι η καλύτερη χρήση μπορεί να είναι αυτή που απαιτεί την επέκταση της τοποθεσίας με την προσάρτηση γειτονικών. Ταυτόχρονα, θα πρέπει να μιλήσουμε για σύγκριση του κόστους απόκτησης πρόσθετης γης και των οφελών που αποκτήθηκαν.

Εάν μιλάμε για μια οικιστική τοποθεσία, τότε η εφαρμογή της αρχής της βέλτιστης χρήσης μπορεί να περιλαμβάνει τη σύγκριση διαφορετικών επιλογών για τη χρήση υπαρχουσών βελτιώσεων και τη σύγκριση επιλογών για τον εκσυγχρονισμό τους. Σε αυτή την περίπτωση, σε κάθε περίπτωση, είναι απαραίτητο να αξιολογηθούν τόσο το κόστος που σχετίζεται με τη μία ή την άλλη επιλογή όσο και το εισόδημα που μπορεί να αποφέρει, χρησιμοποιώντας μεθόδους υπολογισμού της καθαρής παρούσας αξίας.

Η αρχή, ή ακριβέστερα, η έννοια της βέλτιστης χρήσης είναι μια από τις θεμελιώδεις αρχές της οικονομίας, της αποτίμησης, της διαχείρισης και της ανάπτυξης της ακίνητης περιουσίας. Κατά την αξιολόγηση της αξίας της ακίνητης περιουσίας, αυτή η αρχή σημαίνει ότι ο εκτιμητής πρέπει να υποθέσει ότι ένας λογικός αγοραστής θα προσπαθήσει για την καλύτερη χρήση του ακινήτου, πράγμα που σημαίνει ότι η αξία του ακινήτου θα πρέπει να προσδιορίζεται με βάση αυτήν την επιλογή. Στην ανάπτυξη ακινήτων, για να είναι επιτυχής, ο κύριος του έργου πρέπει να προσπαθήσει να διασφαλίσει ότι το έργο που υλοποιεί αντιστοιχεί στην καλύτερη χρήση της γης ή του κτιρίου που μετατρέπεται. Κατά τη διαχείριση μιας υπάρχουσας εγκατάστασης, ο διαχειριστής πρέπει να προσπαθεί να διασφαλίσει την καλύτερη χρήση της διαχειριζόμενης εγκατάστασης.

Η θεωρητική βάση της διαδικασίας αξιολόγησης είναι το σύστημα αξιολόγησης των νυχτερινών αρχών. Στην παγκόσμια πρακτική, συνηθίζεται να διακρίνουμε τέσσερις ομάδες αρχών αξιολόγησης (Εικ. 1.3):

1ος όμιλος:αρχές που βασίζονται στις απόψεις του δυνητικού ιδιοκτήτη·

2η ομάδα:αρχές που σχετίζονται με τη γη, τα κτίρια και τις κατασκευές·

3η ομάδα:αρχές που καθορίζονται από τη δράση του περιβάλλοντος της αγοράς·

4η ομάδα:την αρχή της βέλτιστης και αποτελεσματικότερης χρήσης.

Αυτές οι αρχές είναι αλληλένδετες. Κατά την ανάλυση και την αξιολόγηση μιας συγκεκριμένης ιδιότητας, πολλές αρχές μπορούν να χρησιμοποιηθούν ταυτόχρονα. Σε μια αρχή μπορεί να δοθεί μεγαλύτερη σημασία σε βάρος μιας άλλης, η οποία θα καθοριστεί από τη συγκεκριμένη κατάσταση.

Αρχές που βασίζονται στις απόψεις του πιθανού ιδιοκτήτη.

Αρχή της χρησιμότηταςσημαίνει ότι όσο περισσότερο ένα ακίνητο είναι σε θέση να ικανοποιήσει τις ανάγκες του ιδιοκτήτη, τόσο μεγαλύτερη είναι η χρησιμότητα και η αξία του.

Τα ακίνητα έχουν αξία μόνο εάν είναι χρήσιμα σε κάποιον πιθανό ιδιοκτήτη και μπορεί να χρειαστούν για την υλοποίηση μιας συγκεκριμένης οικονομικής λειτουργίας, για παράδειγμα, για τη λειτουργία μιας βιομηχανικής επιχείρησης ή την καλλιέργεια καλλιεργειών. Η μη κινητή περιουσία μπορεί να είναι ευεργετική επειδή κάποιος είναι πρόθυμος να πληρώσει ενοίκιο για να κατέχει προσωρινά το ακίνητο. Χρησιμότητα είναι η ικανότητα ενός ακινήτου να ικανοποιεί τις ανάγκες ενός χρήστη σε μια δεδομένη τοποθεσία και κατά τη διάρκεια μιας δεδομένης χρονικής περιόδου. Στην περίπτωση της ιδιοκτησίας που παράγει εισόδημα, η ικανοποίηση των αναγκών του χρήστη μπορεί τελικά να εκφραστεί ως ροή εισοδήματος.

Αρχή αντικατάστασηςσημαίνει ότι εάν υπάρχει ένας ορισμένος αριθμός ομοιογενών (από άποψη χρησιμότητας ή κερδοφορίας) ακινήτων, η μεγαλύτερη ζήτηση θα είναι για αντικείμενα με τη χαμηλότερη τιμή.

Ένας ορθολογικός αγοραστής δεν θα πληρώσει περισσότερα για ένα ακίνητο από την ελάχιστη τιμή που χρεώνεται για ένα άλλο ακίνητο ίσης χρησιμότητας. Συνεπώς, θα ήταν παράλογο να πληρώσετε περισσότερα για ένα υπάρχον είδος όταν ένα άλλο αντικείμενο με παρόμοια χρησιμότητα θα μπορούσε να αναπαραχθεί χωρίς αδικαιολόγητη καθυστέρηση με χαμηλότερο κόστος.

Η αρχή της υποκατάστασης ορίζει ότι η μέγιστη αξία ενός ακινήτου καθορίζεται από τη χαμηλότερη τιμή ή αξία στην οποία μπορεί να αγοραστεί άλλο ακίνητο με ισοδύναμη χρησιμότητα.

Η Αρχή της Αναμονήςκαθορίζεται από το εισόδημα (λαμβάνοντας υπόψη το ποσό και το χρόνο παραλαβής) ή ποια οφέλη και ανέσεις από τη χρήση του ακινήτου, συμπεριλαμβανομένων των εσόδων από μεταγενέστερη μεταπώληση, αναμένει να λάβει ο δυνητικός ιδιοκτήτης. Αυτή η αρχή αποτελεί τη βάση της αποτίμησης της ακίνητης περιουσίας χρησιμοποιώντας την εισοδηματική προσέγγιση και χαρακτηρίζει την άποψη του δυνητικού χρήστη για το μελλοντικό εισόδημα και την τρέχουσα αξία τους.

Η αξία των περιουσιακών στοιχείων που παράγουν εισόδημα καθορίζεται από το πόσα καθαρά έσοδα αναμένει ένας δυνητικός αγοραστής από τη χρήση του περιουσιακού στοιχείου, καθώς και από τη μεταπώλησή του. Αυτό που έχει σημασία για έναν επενδυτή είναι το μέγεθος, η ποιότητα και η διάρκεια της αναμενόμενης μελλοντικής ροής εισοδήματος. Ωστόσο, οι προσδοκίες για τη ροή εσόδων ενδέχεται να αλλάξουν. Για παράδειγμα, οι απόψεις των ανθρώπων για ένα συγκεκριμένο ακίνητο μπορεί να επηρεαστούν από κάτι όπως η ανακοίνωση ότι ένα νέο περιφερειακό αεροδρόμιο ή αυτοκινητόδρομος θα κατασκευαστεί κοντά.

Αρχές αποτίμησης που σχετίζονται με γη, κτίρια και κατασκευές.

Αυτές οι αρχές περιλαμβάνουν: υπολειπόμενη παραγωγικότητα, συνεισφορά, εξέλιξη και παλινδρόμηση (αύξηση και μείωση εισοδημάτων), ισορροπία, οικονομικό μέγεθος και οικονομική διαίρεση.

Υπολειμματική παραγωγικότητα

Η αξία της γης βασίζεται στην υπολειπόμενη παραγωγικότητά της. Κάθε είδος οικονομικής δραστηριότητας συνήθως απαιτεί την παρουσία τεσσάρων συντελεστών παραγωγής. Κάθε συντελεστής πρέπει να καταβάλλεται από το καθαρό εισόδημα που δημιουργείται από τη δραστηριότητα.

Δεδομένου ότι η γη είναι φυσικά ακίνητη, η εργασία, το κεφάλαιο και η επιχειρηματικότητα πρέπει να προσελκύονται από αυτήν. Αυτό σημαίνει ότι αυτοί οι τρεις παράγοντες πρέπει πρώτα να πληρωθούν και στη συνέχεια το υπόλοιπο του εισοδήματος να καταβληθεί στον ιδιοκτήτη της γης ως ενοίκιο. Η οικονομική θεωρία λέει ότι η γη έχει υπολειμματική αξία και οποιαδήποτε αξία μόνο όταν υπάρχει υπόλοιπο μετά την πληρωμή όλων των άλλων συντελεστών παραγωγής.

Η υπολειπόμενη παραγωγικότητα μετράται ως το καθαρό εισόδημα που αποδίδεται στη γη μετά την πληρωμή του κόστους εργασίας, κεφαλαίου και επιχειρηματικότητας.

Η υπολειπόμενη παραγωγικότητα μπορεί να προκύψει επειδή η γη επιτρέπει στον χρήστη να μεγιστοποιήσει τα έσοδα, να ελαχιστοποιήσει το κόστος, να ικανοποιήσει τις ανάγκες ανέσεων ή έναν συνδυασμό των τριών.

Αρχή συνεισφοράςπεριλαμβάνει την ανάλυση του τρόπου με τον οποίο η αξία μιας επιχειρηματικής οντότητας ή το καθαρό εισόδημα από αυτήν αυξάνεται ή μειώνεται λόγω της παρουσίας ή απουσίας οποιουδήποτε πρόσθετου συντελεστή παραγωγής.

Η αξιολόγηση της αξίας πραγματοποιείται από ένα συγκεκριμένο υποκείμενο - ο εκτιμητής, επομένως, αυτή η κρίση είναι πάντα υποκειμενική. Ωστόσο, η αγορά χρειάζεται την πιο αντικειμενική αξιολόγηση της αξίας.

Προκειμένου να διασφαλιστεί η μέγιστη αντικειμενικότητα του αποτελέσματος της αξιολόγησης, ο εκτιμητής πρέπει να βασίζεται σε ορισμένους γενικά έγκυρους μεθοδολογικούς κανόνες και προσεγγίσεις. Οι αρχές της εκτίμησης της αξίας των ακινήτων λειτουργούν ως τέτοιοι κανόνες.

Αρχές αποτίμησης ακινήτων– μεθοδολογικοί κανόνες που βασίζονται στις αρχές της οικονομικής θεωρίας και γενίκευση της συσσωρευμένης πρακτικής εμπειρίας στην αποτίμηση, που επιτρέπουν να ληφθεί υπόψη ο τρόπος με τον οποίο ολόκληρη η ποικιλία παραγόντων που είναι εγγενείς στην αγορά ακινήτων επηρεάζει την αξία των ακινήτων.

Οι αρχές της αποτίμησης της ακίνητης περιουσίας βασίζονται στις αρχές της οικονομικής θεωρίας, μετασχηματισμένες λαμβάνοντας υπόψη τις ανάγκες και τα χαρακτηριστικά του αντικειμένου (ακίνητα) και της διαδικασίας (αξιολόγηση).

Η πιο διαδεδομένη σήμερα είναι η ακόλουθη ταξινόμηση των αρχών αποτίμησης των ακινήτων, η οποία βασίζεται στον ακόλουθο λογικό τύπο.

Εκτίμηση ακινήτου– πρόκειται για μια διαδικασία που θα πρέπει να λαμβάνει υπόψη την αλληλεπίδραση των υποκειμένων της συναλλαγής (αγοραστής και πωλητής) σχετικά με το ακίνητο σε συνθήκες αγοράς.

Κατά συνέπεια, υπάρχουν τρία στοιχεία: το αντικείμενο της συναλλαγής, το αντικείμενο της συναλλαγής (τα χαρακτηριστικά του οποίου αντικατοπτρίζουν τη θέση του πωλητή) και το περιβάλλον της αγοράς. Τρεις ομάδες αρχών προκύπτουν από αυτό:

• αρχές που βασίζονται στις αντιλήψεις των χρηστών·
• αρχές που σχετίζονται με την ακίνητη περιουσία·
• αρχές που σχετίζονται με το περιβάλλον της αγοράς.

Ξεχωρίζει ξεχωριστά την αρχή της βέλτιστης και αποτελεσματικότερης χρήσης της ακίνητης περιουσίας.

Ας περιγράψουμε εν συντομία την ουσία αυτών των αρχών.

Πρώτη ομάδα - αρχές που βασίζονται στις αντιλήψεις των χρηστών: αρχή χρησιμότητας, αρχή υποκατάστασης, αρχή προσδοκίας.

Η αρχή της χρησιμότητας. Το νόημα αυτής της αρχής είναι ότι μια ιδιότητα έχει αξία μόνο στο βαθμό που μπορεί να είναι χρήσιμη στον χρήστη της. Χρησιμότητα είναι η ικανότητα μιας δεδομένης ιδιότητας να ικανοποιεί τις ανάγκες ενός χρήστη σε ένα δεδομένο μέρος σε μια δεδομένη στιγμή.

Ταυτόχρονα, οι ανάγκες που ικανοποιεί το ακίνητο μπορεί να είναι πολύ διαφορετικές:

• την ανάγκη για ακίνητη περιουσία ως εμπόρευμα·
• την ανάγκη για ακίνητη περιουσία ως μέσο παραγωγής·
• την ανάγκη για ακίνητη περιουσία ως σύμβολο ευημερίας και κύρους.

Η αρχή της υποκατάστασης. Η έννοια αυτής της αρχής είναι ότι ένας εύλογος δυνητικός ιδιοκτήτης δεν θα πληρώσει περισσότερα για ένα ακίνητο από την ελάχιστη τιμή για την οποία θα μπορούσε να αγοραστεί ή να κατασκευαστεί ένα παρόμοιο ακίνητο (λαμβάνοντας υπόψη τον παράγοντα χρόνο). Κατά συνέπεια, η μέγιστη αξία του αποτιμημένου αντικειμένου καθορίζεται από την ελάχιστη τιμή αγοράς ενός παρόμοιου αντικειμένου. Και οι τρεις προσεγγίσεις για την αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας βασίζονται στον ένα ή τον άλλο βαθμό σε αυτήν την αρχή: η συγκριτική προσέγγιση (αγορά), η προσέγγιση βάσει κόστους και η προσέγγιση εισοδήματος.

Από άποψη συγκριτική προσέγγιση Η εφαρμογή αυτής της αρχής σημαίνει ότι, δεδομένης της διαθεσιμότητας εναλλακτικών ευκαιριών, η αγοραία αξία ενός δεδομένου αντικειμένου καθορίζεται από την τιμή απόκτησης μιας εναλλακτικής αποδεκτής αντικατάστασης με τους ίδιους όρους και προϋποθέσεις χρηματοδότησης.

Από άποψη προσέγγιση κόστους Η αρχή της υποκατάστασης σημαίνει ότι κανένας ορθολογικός αγοραστής δεν θα πληρώσει για ένα ακίνητο περισσότερα από όσα θα ξόδευε για την κατασκευή ενός παρόμοιου ακινήτου (λαμβάνοντας υπόψη τον χρόνο κατασκευής και τις πιθανές απώλειες σε σχέση με αυτό).

Από άποψη εισοδηματική προσέγγιση Η αρχή της υποκατάστασης σημαίνει ότι η αγοραία αξία ενός αντικειμένου ορίζεται στο επίπεδο της πραγματικής επένδυσης κεφαλαίου, η οποία παρέχει (λαμβάνοντας υπόψη τους κινδύνους) κερδοφορία ίση με την κερδοφορία του συγκεκριμένου αντικειμένου.

Η αρχή της προσδοκίας. Η αρχή σημαίνει ότι ο αποκτών συνδέει πάντα την απόκτηση ακινήτου με τη λήψη ορισμένων παροχών, η πιο προφανής μορφή των οποίων είναι το εισόδημα που δημιουργεί το αντικείμενο. Αντίστοιχα, η αξία ενός αντικειμένου που δημιουργεί εισόδημα καθορίζεται από το ποσό των ταμειακών ροών που αναμένεται από τη χρήση αυτού του αντικειμένου και από την επακόλουθη πώλησή του.

Η αξία ενός αντικειμένου είναι συνάρτηση των μελλοντικών ταμειακών ροών που μειώνονται στην παρούσα αξία τους.

Η δεύτερη ομάδα αρχών αξιολόγησης είναι αρχές που σχετίζονται με το ακίνητο(με τη γη, τις βελτιώσεις και την αλληλεπίδρασή τους):

• αρχή της υπολειπόμενης παραγωγικότητας της γης·
• η αρχή της οριακής παραγωγικότητας (η αρχή της συνεισφοράς)·
• αρχή της αύξησης και της μείωσης του εισοδήματος·
• αρχή της ισορροπίας·
• αρχή του οικονομικού μεγέθους·
• αρχή της οικονομικής διαίρεσης.

Η αρχή της υπολειπόμενης παραγωγικότητας της γης. Αυτή η αρχή βασίζεται στη θεωρία των συντελεστών παραγωγής, σύμφωνα με την οποία το προϊόν που δημιουργείται στην παραγωγική διαδικασία είναι το αποτέλεσμα της αλληλεπίδρασης κεφαλαίου, γης και γης (αυτό έχει ήδη συζητηθεί λεπτομερώς στο Κεφάλαιο 5).

Αντίστοιχα, το κόστος του δημιουργημένου προϊόντος είναι το άθροισμα του μεταφερόμενου κόστους εξοπλισμού, υλικών, κόστους εργασίας, αναγκαίου κέρδους και εισοδήματος που αποδίδεται στη γη (ενοίκιο).

Το ενοίκιο (εισόδημα που αποδίδεται στη γη) είναι ίσο με τη διαφορά μεταξύ του συνολικού ποσού του εισοδήματος που δημιουργείται από το ακίνητο, αφενός, και του εισοδήματος που αποδίδεται σε παράγοντες εκτός γης (κεφάλαιο και εργασία), αφετέρου. Με άλλα λόγια, το ενοίκιο εμφανίζεται ως το υπόλοιπο εισόδημα που προκύπτει από τη γη μετά την αποζημίωση του κόστους των συντελεστών παραγωγής εκτός της γης και τη λήψη «αξιοπρεπούς» (που αντιστοιχεί στο επίπεδο της αγοράς) αμοιβή.

Η αρχή της οριακής παραγωγικότητας (αρχή της συνεισφοράς ). Συνεισφορά είναι το ποσό κατά το οποίο η αξία ενός αντικειμένου αυξάνεται ή μειώνεται λόγω της παρουσίας ή απουσίας οποιουδήποτε στοιχείου. Επιπλέον, το μέγεθος μιας τέτοιας αύξησης (μείωσης) μπορεί να είναι τόσο υψηλότερο όσο και χαμηλότερο από το κόστος δημιουργίας της. Αντίστοιχα, η συνεισφορά μπορεί να είναι θετικός - η αύξηση της αξίας είναι μεγαλύτερη από την αύξηση του κόστους, και αρνητικός – η αύξηση του κόστους υπερβαίνει την αύξηση της αξίας.

Η αρχή της αύξησης και της μείωσης του εισοδήματος. Η ουσία αυτής της αρχής είναι ότι καθώς επιπλέον μερίδια κεφαλαίου και εργασίας προστίθενται στη γη, η κερδοφορία θα αυξάνεται με αυξανόμενο ρυθμό μέχρι ένα ορισμένο όριο. Εκτός αυτού, αν και η αύξηση του εισοδήματος συνεχίζεται, είναι με βραδύ ρυθμό, έτσι ώστε το αποτέλεσμα να είναι μια κατάσταση στην οποία το πρόσθετο εισόδημα είναι μικρότερο από το κόστος που απαιτείται για την απόκτησή του. Αυτή η αρχή βασίζεται στο νόμο της οριακής παραγωγικότητας, σύμφωνα με τον οποίο σε μια κατάσταση όπου αλλάζει μόνο ένας συντελεστής παραγωγής, η αύξηση της παραγωγής αρχικά αυξάνεται, αλλά μετά από ένα ορισμένο επίπεδο αρχίζει να πέφτει, ενώ η αύξηση του συντελεστή παραμένει αμετάβλητη. Είναι προφανές ότι η αύξηση των επενδύσεων σε γη είναι σκόπιμη εφόσον η αύξηση του εισοδήματος υπερβαίνει την αύξηση του κόστους.

Η αρχή της ισορροπίας (ισορροπία ). Για κάθε τύπο χρήσης γης, υπάρχει μια βέλτιστη τιμή και αναλογία μεταξύ των παραγόντων παραγωγής που εξασφαλίζουν τη μέγιστη αξία γης. Εάν δεν υπάρχουν αρκετοί συντελεστές παραγωγής εκτός γης που εφαρμόζονται στη γη, τότε αυτή «υποχρησιμοποιείται», δηλ. το κόστος απόκτησής του είναι αναποτελεσματικό. Εάν η γη είναι «υπερφορτωμένη», τότε οι επενδύσεις σε περιττές βελτιώσεις είναι αναποτελεσματικές. Σε κάθε περίπτωση, η αποδοτικότητα της χρήσης γης είναι χαμηλότερη από τη βέλτιστη αναλογία συντελεστών παραγωγής.

Η αρχή του οικονομικού μεγέθους. Αυτή η αρχή είναι η αντίστροφη όψη της αρχής της ισορροπίας. Εάν η αρχή της ισορροπίας λέει ότι για ένα δεδομένο μέγεθος οικοπέδου υπάρχει μια ορισμένη βέλτιστη ποσότητα παραγόντων εκτός γης που διασφαλίζουν τη μεγιστοποίηση της αξίας του αντικειμένου, τότε η αρχή του οικονομικού μεγέθους προϋποθέτει ότι για την υλοποίηση μιας συγκεκριμένης ανάπτυξης επιλογή υπάρχει πάντα μια ορισμένη έκταση γης που εξασφαλίζει τη βέλτιστη κλίμακα χρήσης γης σύμφωνα με τις συνθήκες της αγοράς σε μια δεδομένη τοποθεσία.

Η αρχή της οικονομικής διαίρεσης. Τα δικαιώματα ακίνητης ιδιοκτησίας πρέπει να συνδυάζονται για να μεγιστοποιηθεί η συνολική αξία του ακινήτου. Αυτή η αρχή μπορεί να χρησιμοποιηθεί για τον προσδιορισμό της επάρκειας ή του πλεονασμού των δικαιωμάτων για μια συγκεκριμένη χρήση ακίνητης περιουσίας. Η αρχή σημαίνει ότι τα δικαιώματα ακίνητης περιουσίας θα πρέπει να διαιρούνται και να συνδυάζονται κατά τέτοιο τρόπο ώστε να αυξάνεται η συνολική αξία του ακινήτου.

Η τρίτη ομάδα αρχών αξιολόγησης είναι αρχές που σχετίζονται με το περιβάλλον της αγοράς:

• αρχή της εξάρτησης·
• αρχή της αντιστοιχίας·
• αρχή της προσφοράς και της ζήτησης·
• αρχή του ανταγωνισμού·
• αρχή της αλλαγής.

Η αρχή της εξάρτησης. Το νόημα αυτής της αρχής είναι ότι η αξία ενός ακινήτου που έχει ορισμένες παραμέτρους και χρησιμοποιείται με τον ένα ή τον άλλο τρόπο εξαρτάται από το εξωτερικό περιβάλλον στο οποίο βρίσκεται το αντικείμενο. Ταυτόχρονα, η φύση των γύρω κτιρίων, οι οικονομικοί, περιβαλλοντικοί και άλλοι παράγοντες λειτουργούν ως περιβαλλοντικοί παράγοντες.

Κατά την αξιολόγηση της ακίνητης περιουσίας, ο εκτιμητής πρέπει να καθορίσει πώς η τοποθεσία του ακινήτου επηρεάζει την αξία του για τον καταναλωτή και ποια επιλογή χρήσης μπορεί να είναι πιο αποτελεσματική σε ένα δεδομένο εξωτερικό περιβάλλον (για παράδειγμα, να αρνηθεί να χρησιμοποιήσει το χώρο ως γραφείο και να το χρησιμοποιήσει ως χώρο λιανικής).

Η αρχή της αντιστοιχίας. Η ουσία αυτής της αρχής είναι ότι τα χαρακτηριστικά του ακινήτου - αρχιτεκτονικές και σχεδιαστικές λύσεις, επίπεδο ανέσεων και υπηρεσιών - πρέπει να αντιστοιχούν μεταξύ τους και να ανταποκρίνονται στις ανάγκες και τις προσδοκίες της αγοράς.

Αυτή η αρχή είναι σημαντική κατά τη λήψη αποφάσεων πολεοδομικού σχεδιασμού, κατά τον καθορισμό των απαιτήσεων που ισχύουν για αντικείμενα διαφορετικών κατηγοριών και προϋποθέτει ότι όλα τα στοιχεία του αντικειμένου αντιστοιχούν μεταξύ τους.

Αυτή η αρχή ενσωματώνεται σε μια πολύ σημαντική, απλή και ταυτόχρονα πολύπλοκη φόρμουλα:

Τιμή = Ποιότητα = Καταναλωτής.

Αυτή η φόρμουλα για κάθε τύπο και κάθε κατηγορία ακινήτων πρέπει να συμπληρώνεται με το δικό της συγκεκριμένο περιεχόμενο. Και ο βαθμός στον οποίο ένας εκτιμητής ή άλλος επαγγελματίας συμμετέχων στην αγορά -μεσίτης, προγραμματιστής- κατανοεί αυτή τη σύνδεση, εξαρτάται από το πόσο με ακρίβεια θα είναι επιτυχής στις δραστηριότητές του.

Η παραβίαση της αρχής της αντιστοιχίας εκδηλώνεται μέσω διεργασιών όπως η παλινδρόμηση και η πρόοδος. Η παλινδρόμηση αντανακλάται στο γεγονός ότι ένα αντικείμενο που έχει περιττές βελτιώσεις θα χάσει αναπόφευκτα την αξία του εάν τα γύρω κτίρια είναι σημαντικά χαμηλότερης κατηγορίας.

Η αρχή της προσφοράς και της ζήτησης. Το νόημα αυτής της αρχής είναι ότι οι τιμές των ακινήτων καθορίζονται τελικά από τη σχέση μεταξύ προσφοράς και ζήτησης στην αγορά.

Κατά τον προσδιορισμό της αξίας ενός αντικειμένου, ο εκτιμητής πρέπει να κατανοήσει ποιοι παράγοντες και πώς επηρεάζουν την προσφορά και τη ζήτηση στην αγορά ακινήτων, ποιες αλλαγές σε αυτούς τους παράγοντες μπορεί να συμβούν και πώς αυτές οι αλλαγές θα επηρεάσουν την αξία αυτού του ακινήτου.

Πρέπει επίσης να ληφθούν υπόψη συνθήκες όπως η χαμηλή ελαστικότητα της προσφοράς στην αγορά, η παρουσία παραγόντων που εξουδετερώνουν τις δυνάμεις της προσφοράς και της ζήτησης (για παράδειγμα, περιορισμένες ευκαιρίες για νέους φορείς ανάπτυξης να εισέλθουν στην αγορά υπό την επιρροή των τοπικών διοικήσεων).

Η αρχή του ανταγωνισμού. Το περιεχόμενο της αρχής συνίσταται στην κατανόηση από τον εκτιμητή του ρόλου του ανταγωνισμού ως δύναμης που οδηγεί στην εξίσωση της κερδοφορίας στην αγορά ακινήτων τόσο εντός όσο και μεταξύ των βιομηχανιών.

Η τήρηση αυτής της αρχής απαιτεί ιδιαίτερη προσοχή στα δεδομένα σχετικά με την εξαιρετικά υψηλή κερδοφορία, καθώς ο ανταγωνισμός θα πρέπει να οδηγήσει στη μείωση του στο μέσο επίπεδο του κλάδου. Ο εκτιμητής πρέπει να ανακαλύψει τι δικαιολογεί τα εξαιρετικά υψηλά κέρδη, πόσο μπορεί να είναι η ροή τους και ποιοι είναι οι κίνδυνοι που συνδέονται με τη λήψη του.

Η αρχή της αλλαγής. Κατά την αξιολόγηση της ακίνητης περιουσίας, είναι απαραίτητο να ληφθεί υπόψη ότι τόσο το ίδιο το αντικείμενο όσο και το περιβάλλον του περνούν από διάφορα στάδια καθώς αναπτύσσονται. Στην ανάπτυξη των αντικειμένων ακινήτων, των συμπλεγμάτων τους και της αγοράς στο σύνολό της, διακρίνονται στάδια όπως η προέλευση, η ανάπτυξη, η σταθεροποίηση και η παρακμή. Ο κυκλικός χαρακτήρας της ανάπτυξης πρέπει να λαμβάνεται υπόψη από τον εκτιμητή κατά τον προσδιορισμό της αξίας της ακίνητης περιουσίας, η οποία αναπόφευκτα αλλάζει με την πάροδο του χρόνου. Οποιαδήποτε εκτίμηση της αξίας πρέπει να γίνεται από συγκεκριμένη ημερομηνία.

Μαζί με τις ιδιαίτερες αρχές που αναφέρονται παραπάνω, ο εκτιμητής πρέπει να υποθέσει ότι ένας εύλογος αγοραστής θα χρησιμοποιήσει το ακίνητο με τον καλύτερο δυνατό τρόπο, κάτι που αντικατοπτρίζεται στην αρχή NNEI.

Η καλύτερη και πιο αποτελεσματική χρήση είναι μια τέτοια επιλογή για τη χρήση του ακινήτου, επιλεγμένη από τα πιθανά και δικαιολογημένα, η οποία είναι φυσικά εφικτή, νομικά ικανή, εφικτή και οικονομικά εφικτή και παρέχει είτε την υψηλότερη αξία της γης είτε την υψηλότερη τρέχουσα αξία της γης. αντικείμενο.

Για έναν εκτιμητή, η τήρηση της αρχής NNEI σημαίνει ότι όλοι οι υπολογισμοί και οι εκτιμήσεις του πρέπει να βασίζονται ακριβώς σε αυτήν την επιλογή για τη χρήση του αντικειμένου.

Όταν αναλύετε την περίπτωση βέλτιστης χρήσης, θα πρέπει επίσης να δώσετε προσοχή στις ακόλουθες περιστάσεις.

Πρώτον, στην καθαρή της μορφή, η αρχή της βέλτιστης χρήσης ισχύει για ακίνητα που παράγουν εισόδημα, δηλ. ένα που αγοράζεται για να δημιουργήσει εισόδημα (ανεξάρτητα από τον λειτουργικό του σκοπό).

Δεύτερον, η περίπτωση χρήσης πρέπει να είναι ρεαλιστικά δυνατή και όχι κερδοσκοπική, δηλ. Δεν είναι καθόλου απαραίτητο να περάσουμε από όλες τις θεωρητικά πιθανές επιλογές για την ανάπτυξη ενός οικοπέδου.

Τρίτον, η καλύτερη χρήση δεν διαρκεί για πάντα. Με την πάροδο του χρόνου, υπό την επίδραση των αλλαγών στη φύση των γύρω κτιρίων και των οδών μεταφοράς, η καλύτερη επιλογή χρήσης θα αλλάξει αναπόφευκτα. Το μόνο ερώτημα είναι πόσο σύντομα θα συμβεί αυτό και αυτό εξαρτάται από το πόσο σωστή είναι μακροπρόθεσμα η επιλογή αυτής ή της άλλης περίπτωσης χρήσης. Είναι επίσης σημαντικό να έχουμε κατά νου ότι όπως το περιβάλλον επηρεάζει το αντικείμενο, έτσι και το αντικείμενο επηρεάζει το περιβάλλον και το ίδιο γίνεται μέρος του τελευταίου.

Τέταρτον, κατά γενικό κανόνα, η βέλτιστη επιλογή χρήσης θα πρέπει να έχει συμπληρωματικό χαρακτήρα, συμπληρώνοντας την περιβάλλουσα ανάπτυξη. Ωστόσο, η αρχή της συμπληρωματικότητας θα πρέπει να γίνει σωστά κατανοητή. Σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση έχει τη δική του έκφραση. Για παράδειγμα, μπορεί να σημαίνει την κατασκευή ενός άλλου κτιρίου κατοικιών σε μια γειτονιά κατοικιών, αλλά μπορεί επίσης να σημαίνει την κατασκευή ενός εμπορικού συγκροτήματος σε μια γειτονιά κατοικιών και την κατασκευή ενός εμπορικού συγκροτήματος μεταξύ παρόμοιων.

Πέμπτον, η πλήρης αρχή εφαρμόζεται καλύτερα στην αξιολόγηση των κενών (μη ανεπτυγμένων) οικοπέδων, για τα οποία είναι δυνατή η μέγιστη γκάμα επιλογών χρήσης. Είναι πιθανό ότι η καλύτερη χρήση μπορεί να είναι αυτή που απαιτεί την επέκταση της τοποθεσίας με την προσάρτηση γειτονικών. Σε αυτή την περίπτωση, θα πρέπει να μιλήσουμε για σύγκριση του κόστους απόκτησης πρόσθετης γης και των οφελών που αποκτήθηκαν.

Εάν μιλάμε για μια οικιστική τοποθεσία, τότε η εφαρμογή της αρχής της βέλτιστης χρήσης μπορεί να περιλαμβάνει τόσο τη σύγκριση διαφορετικών επιλογών για τη χρήση υπαρχουσών βελτιώσεων όσο και τη σύγκριση επιλογών για τον εκσυγχρονισμό τους. Σε κάθε περίπτωση, είναι απαραίτητο να εκτιμηθούν τόσο το κόστος που σχετίζεται με μια συγκεκριμένη επιλογή όσο και το εισόδημα που μπορεί να αποφέρει, χρησιμοποιώντας μεθόδους υπολογισμού της καθαρής παρούσας αξίας.

• Το περιεχόμενο της έννοιας της βέλτιστης χρήσης περιγράφηκε νωρίτερα, βλέπε Κεφ. 5 σχολικά βιβλία.

Γενικά χαρακτηριστικά και ομαδοποίηση αρχών αποτίμησης ακινήτων. Αρχές που αντικατοπτρίζουν την άποψη του χρήστη. Αρχές που αντικατοπτρίζουν τη σχέση μεμονωμένων μερών του αντικειμένου αξιολόγησης. Αρχές που αντικατοπτρίζουν την άποψη της αγοράς. Η αρχή της αποτελεσματικότερης χρήσης του αντικειμένου αξιολόγησης.

Γενικά χαρακτηριστικά και ομαδοποίηση αρχών αποτίμησης ακινήτων

Η αξία της ιδιοκτησίας επηρεάζεται από σημαντικό αριθμό οικονομικών παραγόντων. Οι αρχές αξιολόγησης καθιστούν δυνατό να ληφθούν υπόψη οι πιο σημαντικές από αυτές, αντανακλώντας την τάση της οικονομικής συμπεριφοράς των υποκειμένων των σχέσεων αγοράς. Η ατέλεια των σχέσεων αγοράς, χαρακτηριστική του σταδίου μετάβασης στην οικονομία της αγοράς, στρεβλώνει τη λειτουργία των αρχών αξιολόγησης. Για αυτούς τους λόγους, οι αρχές της αξιολόγησης αντικατοπτρίζουν μόνο την τάση της οικονομικής συμπεριφοράς των υποκειμένων των σχέσεων αγοράς και δεν εγγυώνται συγκεκριμένη συμπεριφορά. Παράλληλα, όσο αναπτύσσονται οι σχέσεις αγοράς στη χώρα μας, θα ενισχύεται η επίδραση των αντικειμενικών αρχών της επιχειρηματικής αξιολόγησης.

Η θεωρητική βάση της διαδικασίας αξιολόγησης είναι ένα ενιαίο σύνολο αρχών αξιολόγησης. Οι βασικές αρχές της αποτίμησης των ακινήτων μπορούν να χωριστούν σε τέσσερις ομάδες (Πίνακας 5.1).

Οι αρχές της αποτίμησης των ακινήτων είναι αλληλένδετες. Ένα συγκεκριμένο αντικείμενο μπορεί να επηρεαστεί ταυτόχρονα από πολλές αρχές σε κάθε περίπτωση το σύνολο των αρχών μπορεί να είναι διαφορετικό.

Οι αρχές αποτίμησης δεν μπορούν να λαμβάνουν υπόψη απολύτως όλους τους παράγοντες που επηρεάζουν την αξία ενός ακινήτου, αλλά εάν εφαρμοστούν σωστά, μπορούν να παράσχουν ένα αξιόπιστο συμπέρασμα για την αξία του.

Πίνακας 5.1 – Ομάδες αρχών για την αποτίμηση ακινήτων

Ι. Αρχές που αντικατοπτρίζουν την άποψη του χρήστη	ΙΙ. Αρχές που αντικατοπτρίζουν τη σχέση μεμονωμένων μερών του αντικειμένου αξιολόγησης	ΙΙΙ. Αρχές που αντικατοπτρίζουν την άποψη της αγοράς	IV. Η αρχή της αποτελεσματικότερης χρήσης του αντικειμένου αξιολόγησης
Χρησιμότητα.	Αντικαταστάσεις. προσδοκίες.	Κατάθεση.	Πρόσθετη παραγωγικότητα. Αύξηση και μείωση των αποδόσεων. Ισορροπία. Οικονομικό μέγεθος. Οικονομική διαίρεση.

Εξαρτήσεις. Ανταγωνισμός.

Προσφορά και ζήτηση. Αλλαγές. Αντιστοιχίες: - παλινδρόμηση, - πρόοδος.

Σύνθεση και των τριών ομάδων αρχών. Προσδιορισμός μιας περίπτωσης χρήσης που είναι: - Φυσικά δυνατή. - επαρκώς αιτιολογημένη· - οικονομική εφαρμογή· - οδηγεί στην υψηλότερη αξία του αντικειμένου

Αρχές που αντικατοπτρίζουν την άποψη του χρήστη

Αρχή της χρησιμότητας (Αρχές που βασίζονται στις αντιλήψεις των χρηστών.

Αρχές που βασίζονται στις απόψεις του ιδιοκτήτη.

Αρχές που βασίζονται στις απόψεις του πιθανού ιδιοκτήτη (χρήστη)).

– μια αρχή αξιολόγησης που χαρακτηρίζει την ικανότητα ενός συγκεκριμένου αντικειμένου αξιολόγησης να ικανοποιεί τις ανάγκες του χρήστη.

Η χρησιμότητα μιας επιχείρησης είναι να δημιουργεί εισόδημα. Όσο μεγαλύτερη είναι η χρησιμότητα, τόσο μεγαλύτερη είναι η αξία της εκτιμώμενης αξίας.

Μια επιχείρηση έχει αξία εάν μπορεί να είναι χρήσιμη σε έναν πραγματικό ή δυνητικό ιδιοκτήτη. Η χρησιμότητα για κάθε καταναλωτή είναι ατομική. Η χρησιμότητα μπορεί να αντικατοπτρίζεται στην ικανότητα ικανοποίησης ψυχολογικών αναγκών, όπως η αίσθηση υπερηφάνειας για την κατοχή (έστω και προσωρινά) ενός αντικειμένου.

Ωστόσο, για παράδειγμα, ένας προγραμματιστής είναι απίθανο να ενδιαφέρεται για μια φάρμα κουνελιών.

Τρεις προσεγγίσεις για την αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας αποκαλύπτουν διαφορετικές πτυχές της χρησιμότητας.

Αρχή αντικατάστασης Από τη σκοπιά της συγκριτικής προσέγγισης, ένας ορθολογικός αγοραστής δεν θα πληρώσει περισσότερα για ένα ακίνητο από την τιμή ενός συγκρίσιμου ακινήτου που έχει την ίδια χρησιμότητα.

Προέρχεται από τη δυνατότητα εναλλακτικής επιλογής για τον αγοραστή, δηλ. Η αξία ενός ακινήτου εξαρτάται από το εάν παρόμοια ή υποκατάστατα ακίνητα είναι διαθέσιμα στην αγορά. Η αρχή της υποκατάστασης συνδέεται με τη θέσπιση ανώτατου ορίου στην αξία της ακίνητης περιουσίας, το οποίο καθορίζεται από το κόστος κατασκευής ενός ακινήτου αντικατάστασης εντός αποδεκτού χρονικού πλαισίου.

Ένας ενημερωμένος αγοραστής σε μια ανοιχτή αγορά δεν θα πληρώσει περισσότερα για μια επιχείρηση από ό,τι για μια επιχείρηση ισοδύναμης χρησιμότητας ή περισσότερο από το κόστος κατασκευής ενός παρόμοιου αντικειμένου σε αποδεκτό χρόνο. Η μέγιστη αξία ενός ακινήτου δεν πρέπει να είναι υψηλότερη από την ελάχιστη τιμή ενός ακινήτου με την ίδια χρησιμότητα, καθώς η αξία ενός συγκεκριμένου ακινήτου στα μάτια του αγοραστή εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από την ικανότητα εύρεσης αντικατάστασης συγκρίσιμου ακινήτου.

Συχνά ο αγοραστής δεν περιορίζεται στον ίδιο τύπο επιχείρησης. Και επομένως, το αντικείμενο υποκατάστασης δεν χρειάζεται να είναι ακριβές αντίγραφο, αλλά πρέπει να είναι παρόμοιο με το αντικείμενο που εκτιμάται και ο ιδιοκτήτης το θεωρεί ως επιθυμητό υποκατάστατο.

Για παράδειγμα:

– αντί για δύο φθηνούς χώρους στάθμευσης σε μια αραιοκατοικημένη περιοχή, μπορείτε να αγοράσετε έναν ακριβό, αλλά στο κέντρο της πόλης.

– ένας επιχειρηματίας που θέλει να αγοράσει έναν αλευρόμυλο μπορεί επίσης να ενδιαφέρεται για ένα εργαστήριο συσκευασίας δημητριακών.

Η αρχή της υποκατάστασης χρησιμοποιείται και στις τρεις προσεγγίσεις της αποτίμησης της ακίνητης περιουσίας: κόστος, εισόδημα, συγκριτική.

Η Αρχή της Αναμονής – μια αρχή αξιολόγησης που χαρακτηρίζει την άποψη του χρήστη για τα μελλοντικά οφέλη και την παρούσα αξία τους.

Βασίζεται στο γεγονός ότι η αξία μιας επιχείρησης επηρεάζεται από τα αναμενόμενα πλεονεκτήματα της ιδιοκτησίας ενός αντικειμένου και τα μειονεκτήματά του. Η αξία μιας επιχείρησης επηρεάζεται από την αναμενόμενη απόδοση της επένδυσης μέσω των ροών λειτουργικών εσόδων και των εσόδων από τη μελλοντική πώληση της επιχείρησης. Αυτό που έχει σημασία είναι το μέγεθος, η ποιότητα και η διάρκεια του αναμενόμενου μελλοντικού εισοδήματος.

Η προσδοκία για μελλοντικά οφέλη από την ιδιοκτησία μιας επιχείρησης εκφράζεται σε χρηματικούς όρους. Μελλοντικά οφέλη (απώλειες) από την ιδιοκτησία ενός αντικειμένου μπορούν να προεξοφληθούν (μειωθούν στην τρέχουσα αξία), βάσει των οποίων μπορούν να γίνουν τόσο θετικές όσο και αρνητικές προσαρμογές στην αξία του ακινήτου που αξιολογείται, για παράδειγμα, η τρέχουσα αξία ενός αποθήκη στα περίχωρα της πόλης θα αυξήσει την προσδοκία επικείμενης κατασκευής σε αυτήν την περιοχή κοντά στο σιδηροδρομικό σταθμό.

Αρχές που αντικατοπτρίζουν τη σχέση μεταξύ του ατόμου

Μέρη του αντικειμένου αποτίμησης

(Αρχές που σχετίζονται με γη, κτίρια, κατασκευές. Αρχές που αντικατοπτρίζουν τα συστατικά στοιχεία του αντικειμένου αξιολόγησης. Αρχές που σχετίζονται με τη λειτουργία της ακίνητης περιουσίας.).

Αρχή συνεισφοράς – την αρχή της αξιολόγησης, η οποία αναφέρει ότι η συμβολή

καθορίζεται από το ποσό κατά το οποίο αλλάζει η αξία του αποτιμημένου αντικειμένου λόγω της παρουσίας ή απουσίας οποιουδήποτε στοιχείου στους συντελεστές παραγωγής.

Βασίζεται στη μέτρηση της αξίας που συνεισφέρει κάθε πρόσθετο στοιχείο στο συνολικό κόστος του αντικειμένου. Οι βελτιώσεις θα πρέπει να γίνονται εντός λογικών ορίων, καθώς το κόστος που προκύπτει για την προσθήκη ενός επιπλέον στοιχείου (συνεισφοράς) ενδέχεται να μην αντιστοιχεί στην επακόλουθη αύξηση της αξίας του αντικειμένου.

Παράδειγμα.Ο εξοπλισμός εκσυγχρονίστηκε, γεγονός που κατέστησε δυνατή την αύξηση της κερδοφορίας της επιχείρησης. Ας εξετάσουμε δύο καταστάσεις:

Το παράδειγμα δείχνει ότι το κόστος που προκύπτει για την προσθήκη ενός πρόσθετου στοιχείου (συνεισφοράς) ενδέχεται να μην αντιστοιχεί στην επακόλουθη αύξηση της αξίας του αντικειμένου. Έτσι, στην πρώτη περίπτωση, το κόστος των βελτιώσεων ανήλθε σε 200 εκατομμύρια ρούβλια και η επακόλουθη αύξηση της αξίας της επιχείρησης (συμβολή βελτίωσης στο κόστος) ανήλθε σε μόνο 150 εκατομμύρια ρούβλια.

Η κερδοφορία των επιχειρήσεων είναι το αποτέλεσμα τεσσάρων παραγόντων παραγωγής: γη, ΕΡΓΑΤΙΚΟ δυναμικο, κεφάλαιοΚαι διαχείριση.

Για να αξιολογήσετε μια επιχείρηση, πρέπει να γνωρίζετε τη συμβολή κάθε παράγοντα στη διαμόρφωση των εσόδων της επιχείρησης. Η συμπερίληψη οποιουδήποτε πρόσθετου περιουσιακού στοιχείου στο σύστημα της επιχείρησης είναι οικονομικά εφικτή εάν η προκύπτουσα αύξηση στην αξία της επιχείρησης είναι μεγαλύτερη από το κόστος απόκτησης αυτού του περιουσιακού στοιχείου. Κατά την αξιολόγηση μιας επιχείρησης, είναι απαραίτητο να ληφθεί υπόψη η δυνατότητα να γίνουν βελτιώσεις που θα αυξήσουν την αξία της, για παράδειγμα:

– εάν εγκατασταθεί αυτοανοιγόμενη πόρτα σε αποθήκη, τότε το κόστος της εγκατάστασής της είναι απίθανο να καλυφθεί από την αύξηση του κόστους της εγκατάστασης.

– ο εξοπλισμός των συνεργείων πιθανότατα δεν θα επηρεάσει το εισόδημα παραγωγής και την αξία της επιχείρησης, αλλά μια τέτοια συνεισφορά όπως η πρόσληψη ενός νέου διευθυντή με υψηλότερο μισθό μπορεί να έχει θετική επίδραση στα αποτελέσματα της παραγωγής και, κατά συνέπεια, στην αξία του επιχείρηση;

– Η παροχή χώρου στάθμευσης για αυτοκίνητα μπορεί να αυξήσει σημαντικά την αξία ενός καταστήματος λιανικής.

Η αρχή της αυξητικής παραγωγικότητας είναι μια αρχή αποτίμησης που δηλώνει ότι η αυξητική παραγωγικότητα καθορίζεται από το καθαρό εισόδημα που αποδίδεται στη γη μετά την αποζημίωση για το κόστος εργασίας, κεφαλαίου και διαχείρισης.

Εφόσον η γη είναι φυσικά ακίνητη, πρέπει να ληφθούν υπόψη οι παράγοντες της εργασίας, του κεφαλαίου και της διαχείρισης. Πρώτον, πρέπει να γίνει αποζημίωση για αυτούς τους παράγοντες και το υπόλοιπο χρηματικό ποσό πηγαίνει να πληρωθεί για τη χρήση της γης στον ιδιοκτήτη της.

Η υπολειπόμενη παραγωγικότητα μπορεί να είναι το αποτέλεσμα της γης που επιτρέπει στον χρήστη να μεγιστοποιήσει το εισόδημα ή να ελαχιστοποιήσει το κόστος. Για παράδειγμα, μια επιχείρηση θα αποτιμηθεί υψηλότερη εάν η γη είναι ικανή να παράγει υψηλότερο εισόδημα ή εάν η τοποθεσία της επιτρέπει να ελαχιστοποιήσει το κόστος:

– είναι καλύτερο να ανοίξετε ένα ακριβό εστιατόριο σε μια αριστοκρατική περιοχή, όπου η υπολειπόμενη παραγωγικότητα είναι υψηλότερη από ό,τι στα περίχωρα της πόλης.

– τα μέγιστα έσοδα για ένα κατάστημα μπορεί να παρέχονται από έναν ιστότοπο που βρίσκεται σε περίοπτη τοποθεσία, με καλή προσβασιμότητα πεζών και συγκοινωνιών για μεγάλο αριθμό πελατών.

– η τοποθέτηση μιας μονάδας εξόρυξης και επεξεργασίας σε μια πόλη απομακρυσμένη από τον τόπο εξόρυξης πρώτων υλών είναι ακατάλληλη λόγω του υψηλού κόστους παράδοσης πρώτων υλών για επεξεργασία.

Αρχή της αύξησης και της μείωσης των αποδόσεων - μια αρχή αποτίμησης που δηλώνει ότι καθώς κάθε πόρος σε έναν από τους συντελεστές παραγωγής αυξάνεται, η αύξηση των καθαρών αποδόσεων πρώτα αυξάνεται και μετά αρχίζει να μειώνεται.

Περαιτέρω βελτιώσεις δεν θα προκαλέσουν αποδεκτή αύξηση του κόστους ή ακόμη και στην αντιστάθμιση των δαπανών που πραγματοποιήθηκαν. Για παράδειγμα, το εσωτερικό του καφέ ανανεωνόταν συνεχώς και η γκάμα των προσφερόμενων πιάτων και ποτών διευρύνθηκε. Στην αρχή, υπήρχαν περισσότεροι επισκέπτες, στη συνέχεια, καθώς οι τιμές αυξάνονταν ως αποτέλεσμα του αυξημένου κόστους, έμειναν μόνο πελάτες με αρκετά υψηλό επίπεδο εισοδήματος και επειδή ο αριθμός τους ήταν περιορισμένος, το καφέ άρχισε να έχει ζημιές.

Η αύξηση του όγκου των επενδύσεων στην ανάπτυξη της παραγωγής θα συνοδεύεται από αύξηση των κερδών μόνο μέχρι ένα ορισμένο σημείο, μετά την οποία ο ρυθμός αύξησης του κέρδους θα αρχίσει να μειώνεται.

Κατά την αξιολόγηση μιας επιχείρησης, πρέπει να λαμβάνεται υπόψη ότι ο απαρχαιωμένος τεχνολογικός εξοπλισμός θα απαιτήσει πλήρη αντικατάσταση, πληρωμή για αποσυναρμολόγηση και εγκατάσταση νέου εξοπλισμού και ότι οι εργαζόμενοι υψηλής εξειδίκευσης με μεγάλη εμπειρία στην εργασία με απαρχαιωμένο εξοπλισμό θα είναι δαπανηροί και δύσκολο να επανεκπαιδευτούν.

Η αρχή της ισορροπίας – η αρχή της αποτίμησης, η οποία δηλώνει ότι κάθε ακίνητο αντιστοιχεί σε βέλτιστο συνδυασμό συντελεστών παραγωγής, ο οποίος επιτυγχάνει τη μέγιστη αξία του αποτιμημένου αντικειμένου.

Μια επιχείρηση είναι ένα σύστημα και ένας από τους νόμους ανάπτυξης και ύπαρξης του συστήματος είναι η ισορροπία και η αναλογικότητα των στοιχείων του. Η μεγαλύτερη αποτελεσματικότητα μιας επιχείρησης επιτυγχάνεται με αντικειμενικά καθορισμένη αναλογικότητα των συντελεστών παραγωγής. Διάφορα στοιχεία του εταιρικού συστήματος πρέπει να συντονίζονται μεταξύ τους ως προς την απόδοση και άλλα χαρακτηριστικά. Για παράδειγμα, η αξιολόγηση λαμβάνει υπόψη τη διαδοχική διάταξη των εργαστηρίων σύμφωνα με τον τεχνολογικό κύκλο και την παραγωγικότητά τους.

Μία από τις σημαντικές πτυχές αυτής της αρχής είναι η συμμόρφωση του μεγέθους της επιχείρησης με τις ανάγκες της αγοράς: εάν η επιχείρηση είναι πολύ μεγάλη για να καλύψει τις ανάγκες της αγοράς, τότε η αποτελεσματικότητά της μειώνεται, ειδικά εάν η παράδοση πόρων ή τα αγαθά είναι δύσκολο.

Παράδειγμα.Το εργοστάσιο κέικ παράγει πάρα πολύ από αυτό το προϊόν για την τοπική αγορά. Τα κέικ είναι ευπαθή προϊόντα και δεν μπορούν να μεταφερθούν για μεγάλα χρονικά διαστήματα σε άλλη τοποθεσία λόγω πιθανής απώλειας εμφάνισης, πράγμα που σημαίνει ότι υπάρχει ανισορροπία στο μέγεθος του εργοστασίου με τις ανάγκες της αγοράς.

Αρχή του οικονομικού μεγέθους – την αρχή της αξιολόγησης, η οποία δηλώνει ότι υπάρχει ένας βέλτιστος αριθμός συντελεστών παραγωγής στην αγορά που είναι απαραίτητοι για την αποτελεσματικότερη χρήση των αντικειμένων αξιολόγησης.

Αρχή της οικονομικής διαίρεσης – την αρχή της αποτίμησης, η οποία δηλώνει ότι τα δικαιώματα ιδιοκτησίας στο εκτιμώμενο αντικείμενο πρέπει να διαιρούνται και να συνδυάζονται με τέτοιο τρόπο ώστε η αξία του αντικειμένου να αυξάνεται.

Κατά τον διαχωρισμό των φυσικών στοιχείων της ακίνητης περιουσίας και των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας σε αυτά, είναι δυνατές οι ακόλουθες επιλογές:

– χωροταξική διαίρεση – κατανομή δικαιωμάτων χρήσης εναέριου χώρου, επιφανειακής γης και υπεδάφους· για τους υδάτινους πόρους των παράκτιων λωρίδων, διαίρεση της γης σε χωριστά τμήματα, διαίρεση του κτιρίου σε υπόγειο, ορόφους, σοφίτα κ.λπ.

– κατά χρόνο ιδιοκτησίας ή χρήσης – βραχυπρόθεσμη και μακροχρόνια μίσθωση, ισόβια ιδιοκτησία, δικαίωμα οικονομικής διαχείρισης, λειτουργική διαχείριση, μελλοντικά δικαιώματα ιδιοκτησίας.

- ανά είδος δικαιωμάτων ιδιοκτησίας - μίσθωμα, περιορισμένη χρήση, υποθήκη, εισφορά στο εγκεκριμένο κεφάλαιο επιχειρήσεων, έκδοση ασφάλειας για την έκδοση μετοχών.

- σύμφωνα με τα δικαιώματα του πιστωτή να αναλάβει την κατοχή της επιχείρησης - υποθήκες, εμπράγματα βάρη, δικαστικά βάρη, συμμετοχή στο κεφάλαιο.

Μια μονάδα παραγωγής, για παράδειγμα, μπορεί να πωληθεί μαζί ή χωριστά από τον υπάρχοντα εξοπλισμό.

Θεωρητική βάση της διαδικασίας αξιολόγησηςείναι ένα ενιαίο σύνολο αρχών αξιολόγησης.

Οι αρχές αξιολόγησης μπορούν να ομαδοποιηθούν σε τέσσερις ομάδες:

1. Αρχές που βασίζονται στις ιδέες του ιδιοκτήτη (χρήστη).

2. Αρχές που σχετίζονται με την εκμετάλλευση της περιουσίας (γη και άλλη περιουσία).

3. Αρχές που καθορίζονται από τη δράση του περιβάλλοντος της αγοράς.

4. Η αρχή της βέλτιστης και αποτελεσματικότερης χρήσης (LNEI).

ΠΡΟΣ ΤΗΝ πρώτη ομάδασχετίζομαι:

Η αρχή της χρησιμότητας;

Η αρχή της υποκατάστασης;

Η αρχή της προσδοκίας (προνοητικότητα).

Αρχή της χρησιμότηταςσημαίνει ότι ένα αντικείμενο έχει αξία μόνο αν είναι χρήσιμο σε κάποιον πιθανό ιδιοκτήτη. Χρησιμότητα είναι η ικανότητα ενός ακινήτου να ικανοποιεί τις ανάγκες ενός χρήστη σε ένα δεδομένο μέρος και κατά τη διάρκεια μιας δεδομένης χρονικής περιόδου.

Αρχή αντικατάστασηςδηλώνει ότι ένας ορθολογικός αγοραστής δεν θα πληρώσει περισσότερα για ένα ακίνητο από την ελάχιστη τιμή που χρεώνεται για ένα άλλο ακίνητο ίσης χρησιμότητας.

Η Αρχή της Αναμονής. Η αξία του αντικειμένου αξιολόγησης καθορίζεται όχι τόσο από παράγοντες που υπάρχουν σήμερα, αλλά από αναμενόμενα γεγονότα. Η χρησιμότητα του αντικειμένου που αποτιμάται σχετίζεται με την αξία των προβλεπόμενων οφελών.

Η αρχή της προσδοκίας είναι ο προσδιορισμός της τρέχουσας αξίας του εισοδήματος ή άλλων οφελών που ενδέχεται να ληφθούν στο μέλλον από την ιδιοκτησία ενός δεδομένου αντικειμένου αξιολόγησης.

Co. δεύτερη ομάδα αρχώνπου σχετίζονται με τη λειτουργία του ακινήτου περιλαμβάνουν:

Η αρχή της υπολειπόμενης παραγωγικότητας.

Η αρχή της συνεισφοράς;

Η αρχή της αύξησης και της μείωσης των εισοδημάτων (οριακή παραγωγικότητα).

Η αρχή της ισορροπίας;

Η αρχή του οικονομικού μεγέθους.

Η αρχή της οικονομικής διαίρεσης.

Υπολειμματική παραγωγικότηταμπορεί να είναι το αποτέλεσμα της γης που επιτρέπει στον χρήστη να μεγιστοποιήσει το εισόδημα ή να ελαχιστοποιήσει το κόστος. Ένα ακίνητο μπορεί να αποτιμηθεί υψηλότερη εάν η γη επιτρέπει υψηλότερο εισόδημα ή η τοποθεσία του επιτρέπει ελάχιστο κόστος.

Η αρχή της υπολειπόμενης παραγωγικότητας. Η αξία της γης βασίζεται στην υπολειπόμενη παραγωγικότητά της. Οποιοσδήποτε τύπος οικονομικής δραστηριότητας απαιτεί συνήθως την παρουσία τεσσάρων συντελεστών παραγωγής (εργασία, γη, κεφάλαιο και επιχειρηματικότητα). Κάθε συντελεστής πρέπει να καταβάλλεται από το καθαρό εισόδημα που δημιουργείται από τη δραστηριότητα. Δεδομένου ότι η γη είναι φυσικά ακίνητη, η εργασία, το κεφάλαιο και η επιχειρηματικότητα πρέπει να προσελκύονται από αυτήν. Αυτό σημαίνει ότι αυτοί οι τρεις παράγοντες πρέπει πρώτα να πληρωθούν και στη συνέχεια το υπόλοιπο του εισοδήματος να καταβληθεί στον ιδιοκτήτη της γης ως ενοίκιο. Η οικονομική θεωρία λέει ότι η γη έχει υπολειμματική αξία και οποιαδήποτε αξία μόνο όταν υπάρχει υπόλοιπο μετά την πληρωμή όλων των άλλων συντελεστών παραγωγής. Η υπολειπόμενη παραγωγικότητα μετράται ως το καθαρό εισόδημα που αποδίδεται στη γη μετά την πληρωμή του κόστους εργασίας, κεφαλαίου και επιχειρηματικότητας. Η υπολειπόμενη παραγωγικότητα μπορεί να προκύψει επειδή η γη επιτρέπει στον χρήστη να μεγιστοποιήσει τα έσοδα, να ελαχιστοποιήσει το κόστος, να ικανοποιήσει τις ανάγκες ανέσεων ή έναν συνδυασμό των τριών. Η αρχή της συνεισφοράς περιλαμβάνει την ανάλυση του τρόπου με τον οποίο η αξία ενός επιχειρηματικού αντικειμένου ή του καθαρού εισοδήματός του αυξάνεται ή μειώνεται λόγω της παρουσίας ή απουσίας οποιουδήποτε πρόσθετου συντελεστή παραγωγής. Η συνεισφορά είναι το ποσό της αύξησης της αξίας ενός επιχειρηματικού αντικειμένου ως αποτέλεσμα της εισαγωγής οποιουδήποτε νέου παράγοντα και όχι το πραγματικό κόστος αυτού του ίδιου του παράγοντα. Ορισμένοι παράγοντες αυξάνουν την αξία ενός ακινήτου περισσότερο από το κόστος που σχετίζεται με αυτούς, αν και υπάρχουν άλλοι που μειώνουν στην πραγματικότητα την αξία. Για παράδειγμα, το να βάψετε ξανά το εξωτερικό του σπιτιού σας μπορεί να βελτιώσει την εμφάνισή του και να το κάνει πιο ελκυστικό. Ωστόσο, εάν το χρώμα του χρώματος δεν πληροί τα πρότυπα της αγοράς, η αξία του σπιτιού μπορεί να μειωθεί. Εάν λάβουμε υπόψη τη δράση αυτής της αρχής στη δυναμική σε σχέση με ένα επεκτεινόμενο αντικείμενο, τότε η αξία κάθε επόμενης συνεισφοράς μπορεί να μην αντιστοιχεί στο συγκεκριμένο κόστος δημιουργίας του εν λόγω στοιχείου, καθώς το συνολικό κόστος της ακίνητης περιουσίας δεν είναι πάντα απλό άθροισμα του κόστους των επιμέρους συστατικών στοιχείων. Για παράδειγμα, το κόστος εγκατάστασης ενός υπόγειου χώρου στάθμευσης είναι 1 εκατομμύριο ρούβλια. μπορεί να αυξήσει το κόστος ενός πολυώροφου κτιρίου κατοικιών κατά 2,5 εκατομμύρια ρούβλια. Η αρχή της συνεισφοράς χρησιμοποιείται συχνά για τον εντοπισμό βελτιώσεων που υπερβαίνουν ή λείπουν στις βέλτιστες και αποτελεσματικότερες αναλύσεις χρήσης. Η αρχή της προόδου και της παλινδρόμησης, ή η αρχή της αύξησης και της πτώσης των εισοδημάτων, δηλώνει ότι καθώς οι πόροι προστίθενται στους βασικούς συντελεστές παραγωγής, τα καθαρά εισοδήματα θα αυξάνονται με αυξανόμενο ρυθμό μέχρι το σημείο από το οποίο τα συνολικά εισοδήματα, αν και αυξάνονται, είναι επιβράδυνση. Αυτή η επιβράδυνση συμβαίνει έως ότου η αύξηση της αξίας γίνει μικρότερη από το κόστος των προστιθέμενων πόρων. Συνήθως, οι ιδιοκτήτες γης πρέπει να απαντήσουν στο ερώτημα πόσο εντατικά θα πρέπει να αναπτυχθεί η γη που κατέχουν. Για παράδειγμα, η εταιρεία Α κατέχει 0,3 εκτάρια γης. Ακολουθεί ένας υπολογισμός κέρδους για κτίρια διαφορετικής πυκνότητας: Εάν μια εταιρεία χτίσει ένα σπίτι, τα κέρδη της θα είναι 1 εκατομμύριο ρούβλια. Καθώς χτίζονται περισσότερα σπίτια στην τοποθεσία, το κόστος γης ανά σπίτι θα μειωθεί. Ωστόσο, η αγοραία τιμή κάθε κατοικίας, με την αύξηση της πυκνότητας δόμησης, θα μειωθεί λόγω της μείωσης του μεγέθους του οικοπέδου ανά αυτή. Κατά την κατασκευή έως και δύο κατοικιών, τα κέρδη αυξάνονται με αυξανόμενο ρυθμό λόγω των οικονομιών κλίμακας. Στη συνέχεια, αν και το κέρδος ανά σπίτι μειώνεται, καθώς η πυκνότητα δόμησης αυξάνεται σε 4 ή 5 σπίτια, το συνολικό κέρδος του προγραμματιστή αυξάνεται. Ωστόσο, μόλις η εταιρεία χτίσει το έκτο σπίτι της, αρχίζει να χάνει συνολικά κέρδη. Η αρχή της ισορροπίας: κάθε τύπος χρήσης γης αντιστοιχεί στα βέλτιστα αθροίσματα διαφόρων συντελεστών παραγωγής, ο συνδυασμός των οποίων επιτυγχάνει τη μέγιστη αξία της γης. Εάν εφαρμοστούν πολύ λίγοι συντελεστές παραγωγής στη γη, τότε είναι υπανάπτυκτη. Αν είναι πάρα πολύ, είναι υπερφορτωμένο με ανάπτυξη. Και στις δύο περιπτώσεις, η γη χρησιμοποιείται αναποτελεσματικά και, σύμφωνα με την αρχή της υπολειπόμενης παραγωγικότητας, η αξία της μειώνεται. Όλοι οι συντελεστές παραγωγής πρέπει να είναι σε σωστή αναλογία μεταξύ τους, έτσι ώστε το συνολικό εισόδημα από τη γη να μεγιστοποιείται. Στο παραπάνω παράδειγμα, η Εταιρεία Α ανακάλυψε ότι τα μέγιστα έσοδα θα μπορούσαν να δημιουργηθούν με την κατασκευή τεσσάρων ή πέντε σπιτιών στη γη της. Και στις δύο περιπτώσεις, το κέρδος θα είναι 4 εκατομμύρια ρούβλια. Αλλά, αν η κατασκευή τεσσάρων σπιτιών θα φέρει το ίδιο κέρδος, αλλά με μικρότερο κίνδυνο, από το να χτίσεις πέντε σπίτια, τότε η αρχή της ισορροπίας υπαγορεύει ότι τέσσερα σπίτια θα δώσουν βέλτιστη πυκνότητα δόμησης.Κατά την ανάπτυξη ενός ιστότοπου με τέσσερα σπίτια, ο κίνδυνος είναι μικρότερος, επειδή ο αριθμός των συναλλαγών που απαιτούνται για τη δημιουργία του ίδιου ποσού κέρδους είναι μικρότερος. Η αρχή της ισορροπίαςισχύει επίσης για περιοχή. Για να επιτευχθεί ισορροπία μεταξύ ιδιωτικού και δημόσιου τομέα, πρέπει να υπάρχει έξυπνη συνεργασία, καθώς και ορθός σχεδιασμός και στοχαστική εφαρμογή των χωροταξικών κανονισμών. Αρχή του οικονομικού μεγέθουςπροβλέπει την ύπαρξη ορισμένης έκτασης γης που είναι απαραίτητη για την επίτευξη της βέλτιστης κλίμακας χρήσης γης σύμφωνα με τις συνθήκες της αγοράς σε μια δεδομένη τοποθεσία. Η βέλτιστη κλίμακα ανάπτυξης γης καθορίζεται από τις συνθήκες ανταγωνισμού της αγοράς και τις ανάγκες των χρηστών. Ένα οικόπεδο σε καλή τοποθεσία, αλλά που είναι πολύ μικρό ή πολύ μεγάλο για τους πιθανούς χρήστες του, μπορεί να χάσει την αξία του στην αγορά. Για παράδειγμα, πολλά σε ένα σταυροδρόμι μπορεί να είναι μια ιδανική τοποθεσία για ένα βενζινάδικο. Αν όμως είναι πολύ μικρό, θα προκύψουν προβλήματα πρόσβασης και θα υπάρξει έλλειψη χώρου για συντήρηση και αποθήκευση. Εάν είναι πολύ μεγάλο, τότε η πλεονάζουσα γη δεν θα αποφέρει πρόσθετα έσοδα στον σταθμό λειτουργίας. Η αρχή του οικονομικού μεγέθους είναι η ίδια αρχή ισορροπίας, αν και εξετάζεται από διαφορετική οπτική γωνία. Ένα παράδειγμα εφαρμογής της αρχής του μεγέθους είναι αυξητική τιμήένα μόνο κομμάτι γης. Εμφανίζεται όταν ένας μεγαλύτερος αριθμός μικρών οικοπέδων συνδυάζεται σε έναν ενιαίο πίνακα, το κόστος του οποίου υπερβαίνει το άθροισμα των δαπανών των επιμέρους οικοπέδων που αποτελούν τον πίνακα. Για παράδειγμα, φανταστείτε ότι ένας προγραμματιστής μπορεί να αγοράσει την παρτίδα Α για 15 εκατομμύρια ρούβλια. και παρτίδα Β - για 10 εκατομμύρια ρούβλια. Εάν συνδυάσετε αυτές τις δύο παρτίδες, τότε η νέα μάζα γης θα κοστίσει 33 εκατομμύρια ρούβλια. Το πρόσθετο κόστος θα είναι 8 εκατομμύρια ρούβλια. (βλ. παράδειγμα παρακάτω).

Παράδειγμα.

Το οικονομικό μέγεθος είναι η ποσότητα γης που απαιτείται για την επίτευξη της βέλτιστης κλίμακας χρήσης γης δεδομένων των συνθηκών της αγοράς σε μια δεδομένη τοποθεσία.

Κατά την εξέταση πιθανών επιλογών για την αύξηση της αποτελεσματικότητας της χρήσης ενός ακινήτου, είναι απαραίτητο να ληφθεί υπόψη η αρχή του διαχωρισμού των στοιχείων ακινήτων και των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας σε αυτά.
Αρχή της οικονομικής διαίρεσηςσημαίνει ότι τα φυσικά στοιχεία της ακίνητης περιουσίας και τα δικαιώματα ιδιοκτησίας σε αυτά μπορούν να διαιρεθούν και να συνδυαστούν κατά τέτοιο τρόπο ώστε να επιτευχθεί η μέγιστη αξία του ακινήτου.

Κατά τον διαχωρισμό των φυσικών στοιχείων της ακίνητης περιουσίας και των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας σε αυτά, είναι δυνατές οι ακόλουθες επιλογές:

- χωρικήδιαίρεση: διαίρεση δικαιωμάτων στον εναέριο χώρο, στο εδαφικό στρώμα της γης, στον υπόγειο χώρο με υπέδαφος, στους υδάτινους πόρους των παράκτιων λωρίδων, τη διαίρεση της γης σε χωριστά οικόπεδα, τη διαίρεση του κτιρίου σε υπόγειο, ορόφους κ.λπ.

Διαχωρισμός ανά είδος δικαιωμάτων ιδιοκτησίας: μίσθωμα, περιορισμένη χρήση, υποθήκη, εισφορά στο εγκεκριμένο κεφάλαιο επιχειρήσεων, έκδοση εγγυήσεων για την έκδοση μετοχών.

Διαχωρισμός κατά το χρόνο κατοχής ή χρήσης: βραχυχρόνια και μακροχρόνια μίσθωση, αέναη χρήση, ισόβια ιδιοκτησία, δικαίωμα οικονομικής διαχείρισης, λειτουργική διαχείριση.

Τρίτη ομάδααρχές αξιολόγησης που σχετίζονται με περιβάλλον της αγοράςπεριλαμβάνει:

Η αρχή της προσφοράς και της ζήτησης.

Η αρχή του ανταγωνισμού.

Αρχή της αλληλογραφίας;

Η αρχή της εξάρτησης;

Η αρχή της αλλαγής.

Η αρχή της εξάρτησηςδηλώνει ότι η αξία ενός συγκεκριμένου ακινήτου επηρεάζεται και επηρεάζει η ίδια τη φύση και την αξία άλλων αντικειμένων στην περιοχή της τοποθεσίας του.

Η τοποθεσία είναι ένας από τους πιο σημαντικούς παράγοντες που επηρεάζουν την αξία ενός ακινήτου. Η ποιότητα της τοποθεσίας εξαρτάται από το πόσο καλά τα φυσικά χαρακτηριστικά της τοποθεσίας αντιστοιχούν στα πρότυπα χρήσης γης της περιοχής, καθώς και από την εγγύτητά της με το οικονομικό περιβάλλον. Μαζί, αυτά τα δύο χαρακτηριστικά αποτελούν το λεγόμενο situs (SITUS είναι ένας όρος που χαρακτηρίζει την οικονομική θέση των ακινήτων).

Η κατάσταση καθορίζεται από την αλληλεπίδραση μιας συγκεκριμένης επιλογής χρήσης γης και του οικονομικού περιβάλλοντος σε τουλάχιστον τέσσερα επίπεδα. Αυτά τα τέσσερα επίπεδα σημειώνονται με ομόκεντρους κύκλους που αντιπροσωπεύουν την παρακείμενη περιοχή, τον άμεσο περιβάλλοντα χώρο, την εμπορική περιοχή και ολόκληρη την περιοχή. Για ορισμένους τύπους χρήσης γης, όπως οι μεγάλες μεταποιητικές βιομηχανίες, μπορεί να υπάρχουν επίπεδα εξάρτησης σε εθνική ή διεθνή κλίμακα.

Εάν υπάρξουν αλλαγές στο περιβάλλον σύστημα χρήσης γης ή στο οικονομικό περιβάλλον ενός ακινήτου, η αξία του μπορεί να επηρεαστεί. Μερικά παραδείγματα αλλαγών στο περιβάλλον σύστημα χρήσης γης περιλαμβάνουν την κατασκευή ενός εμπορικού κέντρου σε κοντινή απόσταση, την κατασκευή ενός σχολείου ή το άνοιγμα μιας εγκατάστασης διάθεσης απορριμμάτων. Αυτές οι αλλαγές μπορεί να έχουν θετικό και αρνητικό αντίκτυπο στην αξία του ακινήτου. Η έκταση αυτής της επίδρασης καθορίζεται από την κλίμακα της νέας επιλογής χρήσης γης, καθώς και από τις συνδέσεις μεταξύ της καινοτομίας και του υπό αξιολόγηση ακινήτου.

Η επικοινωνία μετριέται με το κόστος πρόσβασης από το υπό αξιολόγηση αντικείμενο στα αντικείμενα που το εξυπηρετούν για την επίτευξη οποιουδήποτε συγκεκριμένου στόχου. Οι συνδέσεις μπορούν να μετρηθούν με όρους χρόνου, απόστασης ή χρημάτων. Μερικές από αυτές τις συνδέσεις είναι δύσκολο να μετρηθούν. Για παράδειγμα, εάν ένας ιστότοπος έχει γραφική προβολή, τότε αυτή η σχέση μπορεί να εκτιμηθεί ως η διαφορά αξίας μεταξύ ενός ιστότοπου με γραφική θέα και ενός άλλου χωρίς αυτήν.

Αρχή της αλληλογραφίαςκαθορίζει τον βαθμό στον οποίο το αρχιτεκτονικό στυλ και τα επίπεδα των ανέσεων και των υπηρεσιών που προσφέρει η ανάπτυξη γης ανταποκρίνονται στις ανάγκες και τις προσδοκίες της αγοράς.

Ένα έργο που δεν πληροί τα πρότυπα της αγοράς είναι πιθανό να αποτύχει οικονομικά. Ένα έργο που αποτελείται από διαμερίσματα δύο δωματίων θα αντιμετωπίσει αντιδράσεις στην αγορά εάν το ενοίκιο για αυτό είναι το ίδιο με τα διαμερίσματα τριών δωματίων. Αυτό μπορεί να συμβεί ακόμα κι αν το διαμέρισμα των δύο δωματίων έχει την ίδια επιφάνεια με το διαμέρισμα των τριών δωματίων. Επομένως, για να πουληθούν λιγότερο ελκυστικά ακίνητα στην αγορά, μπορεί να χρειαστεί να μειωθούν οι τιμές ενοικίασης.

Τα έργα ανάπτυξης ακινήτων πρέπει να συνάδουν με το είδος της χρήσης γης στην εν λόγω περιοχή. Αυτό δεν σημαίνει ότι όλα τα σπίτια πρέπει να είναι χτισμένα με το ίδιο αρχιτεκτονικό στυλ. Ωστόσο, τα αρχιτεκτονικά στυλ πρέπει να είναι κατάλληλα για τον τύπο χρήσης γης. Φανταστείτε τις συνέπειες της οικοδόμησης ενός σπιτιού βικτοριανού στιλ σε μια γειτονιά γεμάτη με σπίτια σε στυλ χωριού.

Συνδέεται με την αρχή της αντιστοιχίας αρχές παλινδρόμησης και προόδου. Οπισθοδρόμησησυμβαίνει όταν ένα κομμάτι γης υπερφορτώνεται με ανάπτυξη, λαμβάνοντας υπόψη τις συνθήκες μιας δεδομένης αγοράς. Για παράδειγμα, εάν ένα σπίτι που κόστισε 17,5 εκατομμύρια ρούβλια χτίστηκε σε μια γειτονιά όπου άλλα σπίτια κοστίζουν από 70 έως 80 εκατομμύρια ρούβλια, τότε η αγοραία αξία ενός ακριβότερου σπιτιού δεν θα αντανακλά το πραγματικό κόστος της κατασκευής του. Η τιμή πώλησης πιθανότατα θα είναι χαμηλότερη από το κόστος κατασκευής. Προχώρησησυμβαίνει όταν, λόγω της υψηλής αξίας των γειτονικών ακινήτων, η τιμή του ακινήτου που αξιολογείται αυξάνεται. Για παράδειγμα, εάν πολλά καταστήματα ανακαινιστούν σε μια εμπορική ζώνη, η αξία όλων των καταστημάτων στη ζώνη μπορεί να αυξηθεί.

Η αρχή της προσφοράς και της ζήτησηςσημαίνει ότι η τιμή των ακινήτων μεταβάλλεται ως αποτέλεσμα της αλληλεπίδρασης προσφοράς και ζήτησης.

Η ιδιότητα έχει αξία εάν έχει χρησιμότητα για κάποιο χρήστη ή ομάδα χρηστών. Ωστόσο, η χρησιμότητα δεν είναι ο μόνος παράγοντας που επηρεάζει το κόστος. Τα ακίνητα θα πρέπει επίσης να είναι σχετικά σπάνια. Προμήθεια είναι ο αριθμός των ακινήτων που διατίθενται στην αγορά σε συγκεκριμένες τιμές. Η ζήτηση βασίζεται στην επιθυμία των πιθανών αγοραστών που έχουν τις απαραίτητες πηγές χρηματοδότησης για την αγορά ακινήτων.

Επειδή οι αγορές ακινήτων είναι ατελείς, η προσφορά και η ζήτηση δεν υπαγορεύουν πάντα την τιμή στην οποία συμβαίνει μια αλλαγή ιδιοκτησίας. Οι διαπραγματευτικές δεξιότητες, ο αριθμός και η πολυπλοκότητα των συμμετεχόντων, τα συναισθήματα, το κόστος χρηματοδότησης και άλλοι παράγοντες παίζουν επίσης ρόλο στον καθορισμό των τιμών πώλησης.

Μακροπρόθεσμα, η προσφορά και η ζήτηση είναι σχετικά αποτελεσματικοί παράγοντες για τον καθορισμό της κατεύθυνσης των μεταβολών των τιμών. Ωστόσο, σε σύντομες χρονικές περιόδους, οι παράγοντες προσφοράς και ζήτησης μερικές φορές χάνουν την αποτελεσματικότητά τους στην αγορά ακινήτων. Οι στρεβλώσεις της αγοράς μπορεί να προκύψουν από τον μονοπωλιακό έλεγχο της γης από ιδιώτες. Επιπλέον, οι αγορές επηρεάζονται από κυβερνητικούς μηχανισμούς ελέγχου. Για παράδειγμα, οι τοπικές κυβερνήσεις μπορούν να περιορίσουν την ανάπτυξη της αγοράς ή τα επίπεδα ενοικίασης ή να κάνουν αλλαγές στον μηχανισμό της αγοράς με πολλούς άλλους τρόπους.

Εάν υπάρχει πλεονάζουσα προσφορά ή έλλειψη ζήτησης στην αγορά, τότε τα επίπεδα τιμών και τα ενοίκια μειώνονται. Βραχυπρόθεσμα, η προσφορά ακινήτων είναι σχετικά ανελαστική. Αυτό σημαίνει ότι η αύξηση της προσφοράς απαιτεί μακροπρόθεσμο σχεδιασμό: ακόμη και αν οι τιμές έχουν αυξηθεί, η προσφορά δεν μπορεί να αυξηθεί πολύ γρήγορα. Είναι επίσης δύσκολο να μειωθεί η προσφορά ακίνητης περιουσίας. Εάν έχουν δημιουργηθεί πάρα πολλά αντικείμενα ενός συγκεκριμένου τύπου, το επίπεδο φορτίου θα παραμείνει χαμηλό για μεγάλο χρονικό διάστημα. Αυτό δημιουργεί μια μεγάλη ευκαιρία διαπραγμάτευσης για τους κυνηγούς καθώς οι τιμές παραμένουν χαμηλές ή ακόμη και πέφτουν.

Αντίθετη πίεση στις τιμές εμφανίζεται όταν υπάρχει ανεπαρκής προσφορά ή υψηλή ζήτηση. Η ζήτηση είναι συνήθως πιο ασταθής από την προσφορά. Ανταποκρίνεται πιο εύκολα στις αλλαγές των τιμών. Οι αλλαγές στην προσφορά χρήματος, τα επιτόκια, οι αυξήσεις της συναισθηματικής κερδοσκοπίας, ο φόβος και άλλοι παράγοντες μπορούν να επηρεάσουν τη φύση της ζήτησης ανά πάσα στιγμή.

Όταν η προσφορά και η ζήτηση βρίσκονται σε ισορροπία, η αγοραία τιμή αντανακλά συνήθως το κόστος (κόστος) παραγωγής. Εάν οι τιμές της αγοράς είναι υψηλότερες από το κόστος παραγωγής, όλο και περισσότερα ακίνητα θα κατασκευαστούν μέχρι να επιτευχθεί ισορροπία. Εάν οι τιμές της αγοράς είναι χαμηλότερες, οι νέες κατασκευές θα επιβραδυνθούν ή θα σταματήσουν εντελώς μέχρι να αυξηθεί η ζήτηση λόγω της αύξησης των τιμών της αγοράς.

Αρχή του ανταγωνισμού. Ο αυξημένος ανταγωνισμός θα οδηγήσει σε αύξηση της προσφοράς αυτού του είδους ακίνητης περιουσίας στην περιοχή. Εάν η ζήτηση δεν αυξηθεί, τότε το μέσο καθαρό εισόδημα από όλα τα ακίνητα αυτού του τύπου θα μειωθεί. Εάν υπάρχει πολύς ανταγωνισμός, τα κέρδη μπορεί να πέσουν κάτω από το κανονικό ή, σε ορισμένες περιπτώσεις, να εξαφανιστούν εντελώς.

Όταν τα κέρδη της αγοράς υπερβαίνουν το επίπεδο που είναι απαραίτητο για να πληρωθούν οι συντελεστές παραγωγής, ο ανταγωνισμός σε αυτήν την αγορά εντείνεται, γεγονός που, με τη σειρά του, οδηγεί σε μείωση του μέσου επιπέδου του καθαρού εισοδήματος.

Αυτή η αρχή είναι σημαντική για τον αναλυτή που προσπαθεί να εκτιμήσει την αξία μιας ροής κερδών που υπερβαίνει το επιτόκιο της αγοράς. Εκτός εάν το υπερβάλλον κέρδος οφείλεται σε μακροχρόνια μίσθωση ή σε κάποιο άλλο λόγο, η ροή εσόδων πρέπει να αντιμετωπίζεται με προσοχή. Βασικά, ο αναλυτής μπορεί να ακολουθήσει μία από τις δύο προσεγγίσεις:

Τα υπερβάλλοντα κέρδη μπορούν να διαχωριστούν από τα κανονικά κέρδη και να αντιμετωπιστούν ως ξεχωριστή ροή εισοδήματος.

Ολόκληρη η ροή καθαρού εισοδήματος μπορεί να θεωρηθεί πιο επικίνδυνη από την κανονική ροή και μπορεί να κεφαλαιοποιηθεί με υψηλότερο επιτόκιο.

Αρχή της αλλαγής: Η αξία των ακινήτων δεν παραμένει συνήθως σταθερή, αλλά μεταβάλλεται με την πάροδο του χρόνου.

Τα αντικείμενα φθείρονται σταδιακά. Κάποιες επιχειρήσεις ανοίγουν, άλλες κλείνουν. Η φύση της χρήσης γης αλλάζει υπό την επιρροή του κράτους και του ιδιωτικού τομέα. Η προσφορά χρήματος και τα επιτόκια κυμαίνονται. Οι οικονομικές συνθήκες ανοίγουν νέες ευκαιρίες. Τα διεθνή γεγονότα επηρεάζουν την τιμή των εμπορευμάτων. Η νέα τεχνολογία και η κοινωνική συμπεριφορά δημιουργούν νέα ζήτηση για ακίνητα. Η δημογραφική ανάπτυξη δημιουργεί απαιτήσεις για διαφορετικούς τύπους κατοικιών. Οι ανθρώπινες φιλοδοξίες και τα γούστα αλλάζουν. Το περιβάλλον ενός ακινήτου περνά από φάσεις ανάπτυξης, ωριμότητας, παρακμής και ανανέωσης. Όλοι αυτοί οι παράγοντες και πολλοί άλλοι μπορούν να αλλάξουν τη χρησιμότητα ενός ακινήτου σε μια δεδομένη τοποθεσία.

Οι αναλυτές πρέπει να παρακολουθούν γεγονότα που είναι πιθανό να επηρεάσουν την ακίνητη περιουσία. Οι συνθήκες που υπήρχαν στο παρελθόν δεν θα επιμείνουν απαραίτητα και στο μέλλον. Για να εκτιμηθεί σωστά η αξία του μελλοντικού εισοδήματος από ένα ακίνητο, είναι απαραίτητο να αξιολογηθούν προσεκτικά οι υποκείμενες παραδοχές σχετικά με τα μελλοντικά έσοδα και κόστη. Επειδή τα γεγονότα και οι συνθήκες αλλάζουν συνεχώς, οι εκτιμητές τηρούν τα επαγγελματικά πρότυπα της αξιολόγησης από μια συγκεκριμένη, καθορισμένη ημερομηνία.

Βέλτιστη και βέλτιστη αρχή χρήσης (BLEI)είναι μια σύνθεση της αρχής και των τριών ομάδων που συζητήθηκαν νωρίτερα. Σημαίνει ότι από τις πιθανές επιλογές χρήσης του ακινήτου επιλέγεται αυτή που αντιλαμβάνεται πληρέστερα τη λειτουργικότητα του οικοπέδου με βελτιώσεις. Αυτή η επιλογή χρησιμοποιείται για την εκτίμηση της αξίας της ακίνητης περιουσίας.

Ο εκτιμητής κάνει μια προσαρμογή για ζημίες κατά τη συλλογή πληρωμών, αναλύοντας αναδρομικές πληροφορίες για ένα συγκεκριμένο αντικείμενο, με επακόλουθη πρόβλεψη αυτής της δυναμικής. Με αυτόν τον τρόπο, μπορεί να καθορίσει την επιλογή που αποφέρει το μέγιστο δυνατό εισόδημα από το οικόπεδο, ανεξάρτητα από το αν ο χώρος είναι ανεπτυγμένος ή όχι και ποια κτίρια υπάρχουν σε αυτόν κατά την ημερομηνία αποτίμησης.

Το LNEI ορίζεται ως η χρήση ακίνητης περιουσίας που:

Επιτρέπεται νόμιμα, δηλ. συμμορφώνεται με τα νομικά πρότυπα, συμπεριλαμβανομένων των χωροταξικών και περιβαλλοντικών κανονισμών, των πολεοδομικών περιορισμών, των απαιτήσεων για την προστασία των ιστορικών μνημείων, του εξωραϊσμού γειτονικών περιοχών κ.λπ.

Φυσικά εφικτό, δηλ. το μέγεθος και το σχήμα του οικοπέδου, η δυνατότητα μεταφοράς του και τα υπάρχοντα κτίρια επιτρέπουν την εφαρμογή της επιλεγμένης επιλογής χρήσης·

Οικονομικά δικαιολογημένη ως προς την απόδοση του επενδυμένου κεφαλαίου, δηλ. Η χρήση παρέχει εισόδημα που υπερβαίνει το κόστος κεφαλαίου, το λειτουργικό κόστος και τις οικονομικές υποχρεώσεις.

Παρέχει την υψηλότερη αξία ή κερδοφορία της ακίνητης περιουσίας.

Το LNEI θεωρείται σε δύο στάδια: πρώτον, ένα οικόπεδο ως ελεύθερο και δεύτερον, ένα οικόπεδο με υπάρχουσες βελτιώσεις.

Εάν ο χώρος είναι απαλλαγμένος από κτίρια, τότε καθορίζεται ποια εγκατάσταση είναι η πιο αποδοτική για κατασκευή, λαμβάνοντας υπόψη νομικούς, πολεοδομικούς, περιβαλλοντικούς και άλλους περιορισμούς, καθώς και λαμβάνοντας υπόψη τις αναπτυξιακές προοπτικές της περιοχής. Το LNEI μπορεί να εξελιχθεί με την πάροδο του χρόνου υπό την επίδραση των προτύπων της αγοράς και των εξωτερικών αλλαγών. Εάν έχει κατασκευαστεί πρόσφατα αυτοκινητόδρομος κοντά στο οικόπεδο, τότε η καλύτερη χρήση του μπορεί να είναι η κατασκευή βενζινάδικου, ταχυφαγείου ή κέντρου σέρβις αυτοκινήτων. Στην πράξη, η αρχή LNEI είναι η αρχική προϋπόθεση στην οποία βασίζεται η επιλογή ενός συγκεκριμένου τύπου εκτιμώμενης αξίας ακινήτων και εξάγεται συμπέρασμα για την αξία του.

Συχνά, οι υφιστάμενοι διοικητικοί περιορισμοί και η χωροθέτηση δεν αντικατοπτρίζουν τις απαιτήσεις της αναπτυσσόμενης αγοράς ακινήτων, και επομένως η πραγματική χρήση της γης με βελτιώσεις συχνά δεν αντιστοιχεί στην καλύτερη επιλογή.

Όλες οι παραπάνω αρχές αξιολόγησης είναι στενά αλληλένδετες και, ανάλογα με τον τύπο και τις ιδιαιτερότητες του αντικειμένου που αξιολογείται, και τη μέθοδο αξιολόγησης που χρησιμοποιείται, μπορούν να παίξουν κύριο ή βοηθητικό ρόλο. Η σύνθεση των αρχών μπορεί να ποικίλλει κάπως, γεγονός που οφείλεται στην παρουσία χαρακτηριστικών χαρακτηριστικών διαφορετικών τύπων ιδιοκτησίας.

Η φύση της επίδρασης των αρχών και της σύνθεσής τους, η οποία είναι μέγιστη κατά την εκτίμηση της αγοραίας αξίας, επηρεάζεται από τις ιδιαιτερότητες του αντικειμένου αποτίμησης και τη χρήση διαφόρων τύπων εκτιμώμενων αξιών. Έτσι, κατά την αξιολόγηση κινητής περιουσίας (ιδίως μηχανημάτων και εξοπλισμού) που δεν σχετίζονται άμεσα με τη γη, μέρος των αρχών της δεύτερης ομάδας που σχετίζεται με το οικόπεδο (για παράδειγμα, η αρχή της υπολειπόμενης παραγωγικότητας της γης) ενδέχεται να μην είναι σε ζήτηση . Οι αρχές της τρίτης ομάδας, που σχετίζονται με την ανάλυση της επίδρασης του εξωτερικού περιβάλλοντος της αγοράς, ενδέχεται να μην λαμβάνονται υπόψη κατά την αξιολόγηση των άυλων περιουσιακών στοιχείων (INA) που είναι αναπαλλοτρίωτα από την επιχείρηση.

Όλες αυτές οι αρχές αντιπροσωπεύουν τη θεωρητική βάση για την εκτίμηση της αξίας. Η χρήση όλων των ομάδων αρχών επιτρέπει μια ολοκληρωμένη μελέτη των ιδιοτήτων του αντικειμένου αξιολόγησης. Τρεις θεμελιώδεις προσεγγίσεις για την αξιολόγηση βασίζονται σε αυτές: κερδοφόρα, συγκριτικά και δαπανηρά.